Сделки с жильем под ударом мошеннических схем

Российский рынок недвижимости демонстрирует значительные показатели. По данным агентства недвижимости (АН) «Этажи», только за I полугодие 2024 года было зарегистрировано порядка 1,5 млн договоров купли-продажи квартир. По итогам всего года россияне приобрели примерно 2,8 млн квартир и домов, общая стоимость которых достигла 14,4 трлн руб.

На этом фоне набирает обороты серьезная проблема, подрывающая стабильность сделок: мошенничество с недвижимостью, при котором продавцы становятся жертвами телефонных аферистов. Проблема является частью общероссийского тренда на рост IT-преступлений. Согласно данным АН «Этажи», в прошлом году было зарегистрировано 765,4 тыс. таких случаев, что на 13,1% больше 2023 года. Их доля в общей структуре преступности достигла 40% Ущерб от дистанционных мошенничеств за 2024 год оценивается МВД примерно в 200 млрд руб., что на 36% выше показателя предыдущего года. Значительная часть этих преступлений связана с принудительной продажей или залогом недвижимости.

Как отмечает операционный директор АН «Этажи» в Екатеринбурге Максим Селин, проблема стала уже привычной для профессиональных участников рынка. Он описывает эту схему следующим образом:

Злоумышленники, представляясь сотрудниками правоохранительных органов, Центробанка или служб безопасности банка, выходят на человека пенсионного или предпенсионного возраста. Под предлогом, например, оформленного на имя жертвы кредита или готовящегося ареста имущества его убеждают в необходимости срочно продать квартиру и перевести вырученные средства на «безопасный счет», который на самом деле контролируется преступниками.

Под давлением продавец размещает объявление о продаже, нередко через агентства недвижимости, риелторы которых могут не догадываться о реальном положении дел. Таким образом, квартира продается по стандартному договору, а деньги переводятся на счет аферистов. После этого жертва, осознав случившееся, обращается в суд с иском о признании сделки недействительной, так как она была совершена под влиянием обмана.

Суд, признавая продавца потерпевшим, часто удовлетворяет такой иск. Квартира возвращается к нему, а покупатели должны взыскать потраченные средства с продавца или злоумышленников, что на практике практически невозможно. Ситуация усугубляется в тот момент, когда пострадавший после получения жилья обратно сразу подает на банкротство во избежание финансовых обязательств. Юристы отмечают риски формирования нового вида мошенничества — со стороны недобросовестных продавцов, злоупотребляющих статусом «жертвы».

Резонансное дело народной артистки Ларисы Долиной, которая под влиянием аферистов продала элитную квартиру в Москве, стало символом проблемы. В марте 2025 года суд вернул ей жилье, оставив покупательницу без квартиры и денег, несмотря на ее добросовестность. Прецедент, получивший название «эффект Долиной», заставил рынок задуматься о хрупкости даже юридически чистых сделок.

«Последние годы я вижу эту волну своими глазами. В 2025 году в „Этажах“ в Екатеринбурге к нам несколько раз обращались покупатели по объектам, где продавцы находились под явным влиянием мошенников. Совместно с юридическим департаментом и службой безопасности нам удалось вовремя это распознать и такие сделки не допустить», — пояснил Максим Селин.

«Пока 100% рецепта и гарантий, как этого избежать, нет. Пока коллеги лишь обсуждают инициативы и предложение. По-хорошему перед каждой сделкой нужно проводить целое расследование, других способов обезопасить сделку нет», — комментирует ситуацию президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.

Вместе с тем, президент Уральской палаты недвижимости Василий Олейников считает, что данная проблема не влияет на продажи на вторичном рынке.

«На мой взгляд, сейчас эту тему искусственно подогревают», — констатировал президент УПН.

Свою позицию он объясняет активностью нечистоплотных участников рынка, которые, по его мнению, распространяют подобные истории на фоне высокой конкуренции в сфере.

Однако конец текущего года стал переломным. Суды начали принимать решения, учитывающие интересы добросовестных покупателей. Так, Верховный суд Якутии отказал пенсионерке в возврате квартиры, оставив ее за приобретателем, поскольку тот действовал добросовестно. В другом деле суд указал, что последствия неосторожности продавца могут быть автоматически переложены на третье лицо, исполнившее все условия договора.

Максим Селин поделился практическим опытом выявления потенциально опасных сделок. По его словам, в уральской столице были случаи, когда покупатели обращались к ним уже на стадии выбора объекта, и по ряду косвенных признаков становилось понятно, что продавец действует не самостоятельно.

Среди тревожных сигналов Селин выделяет: сильно заниженную цену или мгновенное согласие на серьезный торг по ликвидной квартире без видимых финансовых причин; смутные или размытые причины продажи без конкретики; продавец предпенсионного или пенсионного возраста, чьи родственники не в курсе сделки; постоянный контроль по телефону в ходе переговоров, когда продавец явно ожидает инструкций; настаивание на нестандартных схемах расчетов, например, отказ от безопасных банковских инструментов.

«В таких ситуациях мы подключали службу безопасности и юристов, общались с родственниками, иногда напрямую рекомендовали покупателям отказаться от сделки. Практика показывает: лучше потерять „выгодный“ объект, чем оказаться в процессе многолетнего спора с непредсказуемым исходом», — советует М. Селин.

В ответ на растущие риски в Госдуму внесен законопроект о введении 7-дневного «периода охлаждения» для сделок с жильем. Согласно инициативе, госрегистрация перехода права будет возможна не ранее чем через 7 дней после заключения договора. Деньги покупателя на этот период будут заморожены. Это позволит, в случае выявления факта мошенничества, автоматически вернуть квартиру, а деньги — покупателю.

Однако руководитель АН «Деал» Александр Дмитриев отметил, что такая мера усложнит жизнь всем участникам рынка.

«В Екатеринбурге на „вторичке“ завершается каждый месяц порядка 2 тыс. сделок. В среднем с каждой стороны по два человека. То есть как минимум четыре человека только обычных людей, не риелторов, участвуют в сделках. Это значит, что ежегодно участвует порядка 100 тыс. человек», — констатирует Дмитриев.

Эксперт подчеркивает, что большинство продавцов действуют в рамках решения конкретных жилищных задач — приобретение новой квартиры или переезд в другой город. Заморозка сделки на неделю может привести к срыву этих планов по независимым причинам. Существующая система безопасных расчетов, при которой сделка проходит в сжатые сроки, по мнению Дмитриева, является более комфортной.

Руководитель АН «Деал» скептически относится к эффективности законодательной инициативы и считает, что она принесет больше проблем, нежели решений. В качестве альтернативы он видит усиление разъяснительной работы и повышение финансовой грамотности населения, особенного старшего возраста.

«Снижение безграмотности населения, оно, на мой взгляд, гораздо, лучшая мера, чем вот это замораживание, подмораживание», — резюмирует А. Дмитреев.