Михаил Зацепин: Риск — непременный атрибут любой сделки с недвижимостью

На вопросы ИАА «Урал Бизнес Консалтинг» ответил руководитель Управления Росреестра по Свердловской области Михаил Зацепин.

— Расскажите, пожалуйста, изменились ли функции ведомства с тех пор, как был создан МФЦ? Если да, то какие изменения произошли?

— Современная реформа системы регистрации имущественного права на недвижимость идёт по пути разделения функций и государственных услуг Росреестра. Публичные функции по приёму-выдаче документов передаются многофункциональным центрам. В соответствии со стратегическим для Росреестра документом — дорожной картой «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — к 2015 году 70% принятых документов будут проходить через фронт-офисы МФЦ, а к 2018 — 90%. В связи с этим идёт сокращение штата Управления Росреестра по Свердловской области. В 2011-2013 годах сокращено 20% штата. В этом году планируется сократить ещё 11% численности.

Меры, предусмотренные дорожной картой, позволят повысить достоверность сведений Единого государственного реестра недвижимости, который появится в результате объединения двух информационных ресурсов — ЕГРП и ГКН. Единый государственный ресурс в сфере недвижимости будет создан к 2018 году. Это позволит снизить риски операций на рынке недвижимости и повысить капитализацию активов, что улучшит инвестиционный климат. Сейчас завершается процесс верификации и гармонизации сведений ЕГРП и ГКН: информация по объектам сверяется, и при обнаружении несовпадающих сведений ошибки исправляются. Кроме того, началась оцифровка архивов Управления, в которых содержатся сведения о миллионах переходов права в Свердловской области. Наш архив сейчас настолько объёмен, что после передачи публичных функций многофункциональному центру мы освободим более двух тыс. кв. м. площадей «Антея», которые мы занимаем архивными стеллажами. Но перевод бумажных дел в электронный вид актуален не только с точки зрения экономии места (тем более, что хранение дел в бумаге закон не отменял): дорожная карта предусматривает возможность экстерриториальной подачи документов в электронном виде.

— Повлияло ли открытие МФЦ на ситуацию с очередями в Росреестре? Существует ли сейчас проблема с продажей талонов в очереди?

— Управление сегодня работает с заявителями только в здании на Крестинского, 50. Здесь удалось отладить приём и выдачу документов без участия посредников, поскольку здание принадлежит Росреестру: никаких чужих офисов, чьи сотрудники арендовали коммерческие площади в «Антее» и выбирали талоны из наших терминалов, здесь нет.

Активное развитие сети МФЦ в Свердловской области началось в конце прошлого года. Сегодня на прием документов Росреестра в Екатеринбурге открыто уже 4 офиса, в городах области — 21.

Что касается торговли талонами: если кто-то располагает фактами, дискредитирующими сотрудников Росреестра, и готов их подтвердить официально, то в Управлении круглосуточно на запись работает телефон доверия (343) 375-98-77. В противном случае все заявления в интернет-форумах останутся лишь мнениями.

— Процедура регистрации — вещь сложная, многие обращаются для этого за помощью сторонних организаций, так как без посредника вникнуть не могут, чем вы помогаете гражданам?

— Процедура регистрации прав на недвижимое имущество — дело исключительно профессионалов. На государственных регистраторов не учат даже в юридических вузах: только проработав не менее трёх лет по юридической специальности или не менее двух лет в системе Росреестра, можно получить направление на учёбу в Российскую правовую академию, а затем — печать государственного регистратора. После назначения государственный регистратор несёт ответственность (вплоть до уголовной) за свои действия в соответствии с законодательством.

Рядовому гражданину достаточно знать примерный перечень документов, необходимых для государственной регистрации его прав на недвижимость. Такой перечень, а также размеры госпошлины, сроки предоставления услуги опубликованы на сайте Управления, а также на информационных стендах в отделах. Среди типовых стандартов можно найти нужный вам вид перехода права. Скажем, вы хотите стать собственником жилого помещения, полученного по наследству. Значит, вам нужен типовой стандарт под названием «Государственная регистрация права собственности на жилое помещение, приобретаемое в порядке наследования». И часты ситуации, когда посредник вообще не нужен — все документы, оказывается, у вас на руках, остаётся лишь оплатить госпошлину в соответствии с таблицей на сайте и сдать документы в одном из офисов, указанных на сайте в разделе «Офисы и приёмные».

— Планируется ли минимизировать количество посредников между Росреестром и гражданами?

— Вопрос вне компетенции федеральной службы. Другое дело, что сегодня законодатель усилил роль нотариата в сфере регистрации прав. Теперь нотариус и его сотрудники вправе анализировать правовую сторону действий с недвижимостью, сдавать и получать документы в Росреестре, финансово отвечая при этом за безопасность сделки.

— Как вы оцениваете востребованность электронных услуг по оформлению документов на жилье в Екатеринбурге?

— Динамика положительная, о чем свидетельствуют итоги работы. Цифры означают, что растёт количество людей, которые не приходят за услугами в офисы Росреестра, а получают их дистанционно. Например, ключи доступа к базам Росреестра получили органы местного самоуправления, крупные застройщики, нотариусы, судебные приставы, представители банков, риэлторы. Их потребности в информации из баз Росреестра исчисляются сотнями запросов.



— Эксперты утверждают, что на рынке недвижимости много мошенников. При регистрации сделки в Росреестре проверяется ее чистота? Какое «противоядие» от мошенничества с жильем может предложить ваша служба?

— При поступлении в Управление документов на государственную регистрацию права собственности, возникающего на основании, например, сделки купли-продажи, мены, дарения и др., государственный регистратор проводит правовую экспертизу документов, проверку законности сделки, в том числе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления. При возникновении сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений, а также в случае непредставления документов (сведений, содержащихся в них) государственная регистрация приостанавливается с целью получения необходимых для регистрации сведений или документов, в том числе посредством направления межведомственных запросов.

Росреестр даёт возможность любому заявителю получить справочные сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно в режиме реального времени. Такую информацию можно получить сайте https://rosreestr.ru: «Государственные услуги» — «Перечень оказываемых услуг» — «Дополнительные возможности» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Для получения информации о собственнике объекта недвижимого имущества заявитель вправе заказать на портале Росреестра выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в электронном виде. Воспользовавшись данной услугой, лицо, желающее приобрести тот или иной объект недвижимости, получает достоверные сведения от государственного органа, несущего ответственность за качество и достоверность предоставляемых сведений. За предоставление сведений в соответствии с законом взимается плата. Кроме того, на портале работает Публичная кадастровая карта, из которой можно получить сведения о земельном участке — от площади до его кадастровой стоимости.

— Какие риски при покупке или продаже недвижимости, которые существуют в Екатеринбурге, вы можете обозначить?

— Риск — непременный атрибут любой сделки с недвижимостью. Но проверить «чистоту» объекта сегодня под силу каждому — либо традиционным бумажным запросом сведений из ЕГРП, либо использованием сразу нескольких электронных сервисов портала Росреестра. Тем не менее правовой минимум информации необходим. Скажем, нелишне знать, что многоквартирные дома на землях, предназначенных под индивидуальное жилищное строительство, незаконны. Покупая недорого жилье в симпатичных трехэтажных домах среди частного сектора, гражданин приобретает не квартиру, а долю в общей собственности и никогда не сможет полноценно ей распорядиться.

При покупке гаража в гаражном кооперативе надо убедиться, что земля оформлена в аренду или общедолевую собственность, иначе все ваши взносы обогащают чужой карман, а собственник земли — как правило, муниципалитет — однажды предъявит вам претензии в связи с неуплатой налогов.

— В Екатеринбурге недавно появился такой новый вид жилья, как апартаменты или квартиры в апарт-отелях. Как вы думаете, существуют ли какие-нибудь риски при покупке такой недвижимости?

— Прежде всего, надо понимать, что помещения в таких зданиях носят статус нежилых. Отсюда — последствия.

— По словам риэлторов, примерно половина от строящегося жилья в Екатеринбурге продается по договорам ЖСК. Регистрируете ли вы такие договора? Какой договор более безопасен с точки зрения законодательства: ДДУ или ЖСК?

— Договор паевого участия, заключаемый с ЖСК, не подлежит государственной регистрации. После завершения строительства и получения разрешения на ввод жилого помещения в эксплуатацию член ЖСК, полностью выплативший паевой взнос, имеет право зарегистрировать право собственности на квартиру. Более безопасен с точки зрения законодательства договор участия в долевом строительстве, поскольку регистрация такого договора на стадии строительства многоквартирного дома защищает дольщиков от «двойных» продаж. В случае повторного обращения за государственной регистрацией договора долевого участия на один и тот же объект долевого строительства (квартиру) регистрирующий орган обязан отказать в регистрации такого договора.

— На итоговой пресс-конференции Росреестра было заявлено, что в этом году было зарегистрировано на треть больше договоров долевого участия. Все знают, что существуют определенные риски при вступлении в долевку. Как вы думаете, почему количество дольщиков так выросло?

— Рост количества зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве обусловлен рядом причин. Во-первых, это ценовая привлекательность рынка первичного жилья. Сказывается рост ипотечного кредитования в сфере долевого участия в строительстве. Свою роль в увеличении числа договоров долевки в 2013 году сыграло сокращение срока государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных с первым участником долевого строительства, с 30 до 18 дней.

— Какие могут быть последствия для собственника, если его договор долевого участия или ЖСК с компанией не зарегистрирован в Росреестре?

— Как уже было отмечено, договор с ЖСК не подлежит государственной регистрации и, следовательно, считается заключенным с момента подписания. Договор долевого участия в силу п.3 ст. 4 214-ФЗ подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации. Таким образом, права и обязанности как у застройщика, так и у участника долевого строительства возникают только с момента государственной регистрации. Следовательно, участник долевого строительства вправе не оплачивать цену договора до его регистрации.

— Что вы могли бы посоветовать нашим читателям для того, чтобы максимально обезопасить себя от мошенничества на рынке недвижимости?

— При приобретении объекта недвижимого имущества прежде всего стоит использовать сведения ЕГРП. Проще всего заказать выписку из ЕГРП через портал Росреестра в электронном виде — это и быстрее, и дешевле, чем в бумаге. В дополнение к этому можно использовать электронные справочные сервисы — публичную кадастровую карту, информацию в режиме он-лайн — которые также работают на портале Росреестра.

Кроме того, в этом году законодатель предоставил собственнику объекта недвижимости возможность минимизировать риск совершения регистрационных действий с объектами недвижимого имущества третьими лицами (по доверенности). Для этого собственник может подать заявление о невозможности без его личного участия любых действий с объектом. Заявление необходимо представить в офисы филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Свердловской области, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 69, корп. 12, либо в офисы Многофункционального центра оказания государственных и муниципальных услуг по адресам: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, д. 13, ВИЗ-бульвар, д. 25, ул. Громова, д. 145, ул. Карла Либкнехта, д. 2. Государственная пошлина за внесение записей по данному заявлению не взимается.

Еще одно новшество законодательства — возможность получить выписку о переходах права за всю историю объекта недвижимости, что раньше было доступно ограниченному кругу лиц. Если из такой выписки видно, что квартира часто перепродается — есть повод задуматься о «чистоте» такого жилья.

Стоит отказаться и от объекта, по которому идут судебные разбирательства. Теперь даже у бывшего правообладателя есть право подать в Росреестр заявление о возражении на переход права и в течение трех месяцев заниматься восстановлением своих прав в суде. Понятно, что приобретение такой квартиры — не в интересах покупателя.

И еще один актуальный совет: учитесь пользоваться порталом Росреестра. Уже три из четырех государственных услуг оказываются в электронном виде. Вскоре после внесения правовых и технологических изменений ожидается внедрение электронного приема документов на государственную регистрацию. Для эффективного взаимодействия уральцев с порталом Росреестра специалисты Управления ежемесячно проводят мастер-классы по электронным сервисам Росреестра. Кроме обучения работе на портале тут можно получить ключи доступа к информационным базам. Ближайший мастер-класс состоится 21 марта.