Татьяна Янтюшева: Исправление исторических ошибок в ЕГРН — одна из ключевых задач Росреестра

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответила заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области Татьяна Янтюшева.

— Татьяна Николаевна, что такое реестровые ошибки, и как они возникают?

— Реестровая ошибка — это наличие в отношении объекта недвижимости недостоверных сведений, отраженных в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Проще говоря, это когда ошибка была перенесена из документов, ранее представленных заинтересованными лицами.

В большинстве случаев реестровые ошибки возникают в межевом или техническом плане, акте обследования. Чаще всего они появляются из-за погрешностей, допущенных лицом, проводившим кадастровые работы, или из-за наличия ошибок в документах, которые были представлены в Росреестр.

Среди различных неточностей, обнаруживаемых в документах, чаще всего встречается ошибка в определении координат характерных точек границ земельного участка, которая приводит к его смещению относительно реального расположения на местности и наложению на другие земельные участки.

Исправление исторически накопленных ошибок в ЕГРН — одна из ключевых задач Росреестра в рамках госпрограммы «Национальная система пространственных данных».

— Какие виды реестровых ошибок можно встретить в документах?

— На сегодняшний день есть два вида ошибок: технические и реестровые. Техническая ошибка — это простая описка, опечатка.

— Как узнать, что в документах есть реестровая ошибка, кто ее определяет?

— Выявить реестровую ошибку может как сам правообладатель объекта недвижимости, так и орган регистрации прав (Росреестр).

Если Росреестр выявляет реестровую ошибку, специалисты Управления Росреестра по Свердловской области проводят анализ документов, имеющихся в распоряжении ведомства, — как содержащихся в государственном фонде данных, так и представленных заинтересованными лицами. Если ошибка подтверждается, сотрудники начинают процедуру исправления.

— Насколько сложно исправить реестровую ошибку? И кто должен заниматься ее исправлением: орган или собственник земли?

— Инициировать исправление ошибки в реестре может и орган регистрации, и сам собственник. Однако порядок работы в обоих случаях разный.

Если поправка вносится по инициативе органа регистрации прав, то в процессе также задействуется филиал ППК «Роскадастр» по УФО, который определяет координаты. По закону у Роскадастра есть на это два месяца, однако по мере возможности специалисты проводят эту процедуру быстрее. Общий срок исправления реестровой ошибки занимает около шести месяцев. Однако с 1 февраля 2024 сроки будут сокращены, и процедура будет длиться не более четырех месяцев.

Если же реестровая ошибка исправляется по инициативе правообладателя объекта недвижимости, который понимает, что координаты земельного участка на самом деле были установлены неправильно, то он может обратиться к кадастровому инженеру для подготовки межевого плана. Если ошибка содержится в документе иного органа, то первоначально необходимо обратиться за исправлением в соответствующий орган, а затем уже — в Росреестр.

— Почему важно исправлять реестровые ошибки?

— Прежде всего, потому что если есть ошибка в площади или в разрешенном использовании, то может быть неверно рассчитана кадастровая стоимость и, соответственно, неправильно рассчитана сумма налога. Кроме этого, при выявлении ошибки собственнику может быть отказано в получении кредита или субсидии либо в участии в программе государственной поддержки «Материнский капитал».

Хочу отметить, что если из-за ошибки возникает ситуация пересечения границ земельных участков, то их невозможно разделить и перераспределить, а собственник смежного земельного участка имеет право претендовать на часть соседнего земельного участка путем обращения в судебный орган.

При продаже коттеджа или земельного участка, где выявлена ошибка, собственнику не зарегистрируют сделку, так как имеются пересечения границ с другим земельным участком. А если земельный участок предоставлялся на одни цели, а в документах ошибочно указаны другие, то существует риск возникновения ограниченного права пользования данным объектом.

Таким образом, реестровая ошибка может стать существенным препятствием при осуществлении любых действий с недвижимостью. В ее исправлении в первую очередь заинтересован правообладатель объекта недвижимости.

— Сколько реестровых ошибок исправлено в ЕГРН по инициативе Росреестра в 2023 году?

— В этом году мы выявили ошибки для более чем 20 тыс. земельных участков и объектов капитального строительства. Исправили — порядка 16 тыс. Однако в ряде случаев при исправлении ошибок по инициативе Росреестра выявляются такие препятствия, как наложение ареста на объект недвижимости или изменение площади участка в процессе внесения правок более чем на 5%. Кроме этого, исправить ошибку беспрепятственно нельзя, если имеется информация о земельном споре по границам земельного участка.

Фото предоставлены пресс-службой управления Росреестра по Свердловской области