Мифы недвижимости: снижения ипотечных ставок не будет

Правительство РФ в очередной раз обещает снизить ставки по ипотеке. Председатель правительства Дмитрий Медведев поставил задачу довести средний размер ставки по ипотечным кредитам до 5–6% годовых. То же самое пообещал несколько лет назад Владимир Путин, будучи на посту премьера. По единогласному мнению представителей рынка недвижимости и банковской среды Екатеринбурга, это заявление премьера — дешевый популизм и не имеет под собой никакого реального основания.

«Мы ставим себе цель выйти на такой уровень, когда в среднем по стране можно будет получить ипотеку за 5–6% годовых. Это будет ставка по силам практически любой семье, которая зарабатывает деньги», — заявил Дмитрий Медведев.

Он отметил, что сейчас компании могут частично субсидировать процентную ставку по ипотеке, чтобы привлекать работников. В то же время, по словам Дмитрия Медведева, правительству еще предстоит решить проблему доступности ипотечных кредитов для бюджетников, сейчас кабмин занимается решением этого вопроса.

Напомним, в 2011 году предшественник Медведева, нынешний президент России Владимир Путин уже говорил о подобных цифрах. Однако на сегодняшний день никаких мер в сторону снижения ипотечных ставок со стороны государства не наблюдается. Кроме того, в стране все больше растет инфляция, что тоже никак не способствует снижению кредитных ставок.

Уральские представители банковской сферы считают, что не все так просто, как говорит премьер. По мнению управляющего Уральским филиалом банка «ВТБ24» Сергея Кульпина, объективная средневзвешенная ставка по ипотеке должна составлять 12%, и чтобы что-то изменить, нужно в первую очередь добиться снижения уровня инфляции.

«Давайте рассмотрим, из чего сегодня складываются ставки по ипотеке. Инфляция в России по итогам года, вероятнее всего, достигнет 6–7%. С такими показателями надо платить по депозиту минимум 7%, а по-хорошему — даже больше, чтобы выходила положительная доходность. То есть выходим на 8% плюс минимальный риск в 1% и средняя маржа 3%. Следовательно, объективная средневзвешенная ставка должна составлять 12%. Поэтому текущий уровень ипотечных ставок примерно сопоставим с расчетным, средневзвешенная ставка вновь выданных в стране кредитов составляет сейчас как раз около 12%. Но это среднее, есть и более низкие ставки по наименее рисковым программам и группам заемщиков. Существуют и более дешевые варианты фондирования, чем вклады, например целевое финансирование ВЭБа в рамках государственной программы. Таким образом, для того чтобы опустить ставки ниже, нужно снизить уровень инфляции или же понижение ставок должно быть целевым образом фондировано», — говорит эксперт.

По единогласному мнению участников рынка недвижимости Екатеринбурга, заявление властей не имеет под собой никакой реальной почвы. По словам маркетинг-менеджера центра недвижимости «Северная казна» Артемия Лесникова, для того чтобы снизить ипотечную ставку, нужно начать снизу, то есть с решения всех экономических проблем в стране.

«Ипотечная ставка напрямую зависит от стоимости денег в текущий момент. Наиболее четко эта стоимость выражена в ставке рефинансирования. Ставка рефинансирования — это макроэкономическая величина, один из основных регуляторов и лакмусов экономики. Нельзя просто так снизить ставку рефинансирования, так как она регулирует инфляцию, зависит от состояния экономики страны в текущий момент, которое, в свою очередь, зависит от массы факторов: инвестиции в страну, уровень производства, уровень коррупции в стране, производительность труда, политическая стабильность и многое-многое другое. Таким образом, чтобы снизить ипотечную ставку, необходимо поднять экономику, то есть решить весь комплекс существующих в стране проблем», — отмечает Артемий Лесников.

Руководитель аналитического отдела группы компаний «Новосел» Сергей Меньшенин считает, что банки не согласятся снижать ипотеку в нынешних экономических условиях.

«Такие цифры маловероятны. Для того чтобы снизить ставки по ипотеке до 5–6%, нужно, как минимум, чтобы инфляция в стране составляла не выше 3–4%, а сейчас она растет. Неизвестно, когда подходящие условия будут и будут ли вообще. Сейчас банки на подобное никогда не согласятся. Владимир Путин уже заявлял о снижении ставки до 7–8% несколько лет назад, однако, как мы видим, ничего не изменилось. Это просто очередное громкое заявление властей, не имеющее под собой реального основания», — заявил эксперт.

Как полагает генеральный директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев, подобные меры могут обрушить рынок недвижимости колоссальным ростом цен.

«Если посмотреть на это трезво, то подобное заявление — это дешевый популизм. Если у нас будут такие цены, рынок недвижимости просто взорвется. Жилье подорожает минимум в 2 раза. Самый реальный способ сделать жилье доступным — это создать для строителей нормальные условия. У нас ситуацию сильно вытягивает «Ренова-СтройГруп», а без нее строили бы мало, однако никаких предложений от власти по изменению ситуации в этой сфере не поступает», — сказал Александр Дмитриев.

Добавим, что рынок пока ведет себя прямо противоположно заявлениям Дмитрия Медведева: аналитики наблюдают уверенный рост ипотеки — в среднем на 0,1 процентного пункта в месяц начиная с начала года. Кроме того, на прошлой неделе стало известно о поднятии ипотечных ставок на 0,5–1% рядом банков, включая Сбербанк.