«Областная газета» и Елена Абрамова: Опасные сделки

Среди рисков, с которыми могут столкнуться покупатели недвижимости — двойные продажи.

К обманутым дольщикам можно отнести не только тех, кто, вложив средства в строительство жилья, остался без денег и квартиры, но и людей, которым вернули деньги, поработавшие на благо застройщика.

Инвестор-неудачник

Способов обмануть наивных граждан, мечтающих с наименьшими затратами решить квартирный вопрос, немало.

Допустим, гражданин Н решает купить жильё в строящемся доме. На стадии котлована его будущая квартира оценивается в один миллион рублей. Он инвестирует средства и наблюдает, как растут этаж за этажом. Проходит три года, и вот дом готов. Желая получить долгожданные ключи от квартиры, человек с изумлением узнаёт, что ключи получил гражданин М, который по недоразумению купил эту же квартиру. Только покупал он её в качестве готового жилья за два миллиона рублей. Что делает строительная компания чтобы разрешить конфликт? Возвращает гражданину Н его миллион.

— Случаи, когда квартира достаётся не лицам, внёсшим деньги на стадии строительства, а тем, кто купил объект за иную сумму после того, как дом был построен, происходят нередко. При этом застройщик сначала получает своего рода беспроцентный займ, а потом прибыль от продажи квартиры, — рассказывает член Свердловской областной коллегии адвокатов Владимир Кузнецов.

По его словам, суды, как правило, стоят на стороне дольщика. Но когда возникает вопрос о возмещении средств, потраченных на строительство по договору, возвращается сумма, внесённая дольщиком, иногда — с процентами за пользование деньгами. Сумму, равную стоимости готовой квартиры получить, конечно, не удаётся.

Сам виноват?

— Одна из причин возникновения подобных ситуаций в том, что некоторые покупатели жилья плохо разбираются в правовых вопросах. К примеру, подписывают ни к чему не обязывающий предварительный договор купли-продажи и в след за ним — договор займа, по которому передают застройщику деньги, — поясняет Владимир Кузнецов.

Председатель совета Уральской палаты недвижимости Татьяна Деменок подтверждает, что порой люди проявляют вопиющую юридическую безграмотность.

— Им кажется, что они приобретают квадратные метры. Но если вчитаться в текст договора, становится ясно, что покупают воздух. Безусловно, нельзя винить только дольщиков, которые не просчитывают риски. Прежде всего, виноваты застройщики, позволяющие себе таким образом пользоваться деньгами, а также и надзорные органы, ослабившие контроль, — считает она.

При этом страдают не только отдельные люди. Такие истории отрицательно влияют на развитие строительного рынка в целом.

— Строительная отрасль очень важна для нашей экономики. В регионе стоит задача увеличить объёмы возводимого жилья до двух миллионов квадратных метров в год. Если бы первичный рынок недвижимости был на 100 процентов безопасным, люди активно вкладывали бы личные финансы в его развитие. При негативных тенденция у строительных компаний меньше возможностей привлекать клиентов, — отмечает советник председателя правительства Свердловской области, председатель Свердловского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Союз заемщиков и вкладчиков России» Дмитрий Нисковских.

Как обеспечить безопасность?

У экспертов на этот счёт разные мнения. Так, Владимир Кузнецов считает, что компании должны строить дома, используя собственные средства и кредитные ресурсы. «Так делается в Европе, поэтому не нужно изобретать велосипед. У банков, по сравнению с частными инвесторам, значительно больше возможностей контролировать деятельность застройщика, в частности, следить за расходованием денежных средств на строительство», — утверждает он.

Но строительные компании привлекают деньги граждан как раз потому, что собственных ресурсов им не хватает, а проценты по банковским кредитам достаточно высоки, что влияет и на стоимость квадратного метра. С другой стороны, долевое участие выгодно для граждан: на стадии строительства квартира в полтора, а то и в два раза дешевле. Поэтому данным механизмом зачастую пользуются те, кто не имеет возможности купить готовое жильё.

— Чтобы обезопасить себя от мошеннических схем, следует приобретать жильё по договору долевого участия, согласно Федеральному закону № 214. Каждый такой договор регистрируется в Федеральной регистрационной службе, это позволяет исключить ситуации с двойными продажами, — утверждает управляющий директор уральского филиала одной из крупных российских строительных компаний Климент Фалалеев.

Безусловно, данный способ покупки квартиры на первичном рынке на сегодняшний день самый безопасный. Однако если застройщик изначально имеет умысел обмануть инвестора, договор в рамках ФЗ № 214 не помешает ему это сделать. Такие случаи известны. Кроме того нет гарантии, что уровень инфляции не окажется выше предполагаемого, и привлечённых средств хватит, чтобы построить дом целиком и полностью.

— Необходимо вернуться к системе лицензирования. Когда государство выдавало лицензии строительным компаниям, оно брало на себя ответственность за их деятельность, — напоминает исполнительный директор одного из екатеринбургских агентств недвижимости Виктор Кац.

Сегодня разрешение на строительство выдают саморегулируемые организации (СРО). Однако солидарную ответственность они несут лишь в случаях, когда застройщик допустил конструктивные нарушениями, влияющие на безопасность в процессе эксплуатации объекта. По мнению Дмитрия Нисковских, нужно, чтобы и в случае появления обманутых дольщиков, солидарную ответственность несли СРО. А по фактам двойных продаж возбуждались уголовные дела.

Комментарий

Министр строительства и архитектуры Свердловской области Михаил Жеребцов:

— Появление обманутых дольщиков не связано с переходом строительных организаций на саморегулирование. Просто СРО в этой отрасли появились в 2009 году, как раз в разгар кризиса, когда многие компании столкнулись с финансовыми трудностями и не смогли выполнить свои обязательства. Впрочем, не стоит отрицать, что мы ещё не в полной мере научились работать в условиях саморегулирования. Есть компании, которые купили себе членство в СРО, в Свердловской области из 2,5 тысяч компаний таких около 700. Завтра они могут проявить себя как недобросовестные застройщики. Но, я надеюсь, процесс саморегулирования состоится, и деньги инвесторов будут превращаться в квадратные метры самым прозрачным и надёжным образом.

Прочитать материал полностью: www.oblgazeta.ru/news.htm?top_id=3022