Рынок не готов к отмене «долевки»

Президент РФ Владимир Путин на встрече с правительством и девелоперами потребовал де-факто отменить долевое строительство уже в текущем году. Одной из главных причин такого решения стали финансовые проблемы крупного подмосковного застройщика жилья Urban Group, пишет газета «Ведомости». У компании приостановлена регистрация договоров о долевом строительстве. Квартиры от Urban Group сейчас ждут около 16 тыс. человек.

Отметим, что действующая редакция 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» предусматривает отказ от «долевки» в два этапа. На первом этапе застройщики должны перейти на систему эскроу-счетов. Суть схемы в том, что стоимость будущей квартиры после заключения договора долевого участия не выплачивается покупателем девелоперу, а переводится на специальный беспроцентный счет в банке. Застройщик сможет получить эти деньги только после передачи готовой квартиры дольщику.

По действующей «дорожной карте» отмены долевого строительства «эскроу-схема» станет обязательной только с 1 июля 2019 года. Сейчас сроки могут сдвинуть на конец 2018 года. Если это произойдет, застройщики потеряют все преимущества привлечения долевого капитала.

На втором этапе в России планируется полностью отказаться от продажи строящегося жилья. Предполагается, что это произойдет уже в 2020 году. В результате население потеряет возможность приобретать квартиры на стадии «котлована».

Как отмечают эксперты, отказ от долевого строительства приведет к увеличению финансовой нагрузки на застройщиков. Они будут вынуждены осуществлять строительство за свой счет, либо с привлечением кредитных ресурсов.

«Для стройиндустрии уход от долевого строительства чреват существенным снижением маржинальности бизнеса и уходом с рынка мелких региональных игроков. Занять долю более слабых игроков могут крупные строительные холдинги с большим запасом финансовых средств», — говорится в сообщении компании БКС Брокер.

Аналитик Уральской палаты недвижимости (УПН) Константин Октаев считает, что полностью перейти на систему эскроу-счетов в этом году вряд ли возможно.

«Необходимо провести большой объем работы для реструктуризации рынка. Даже если это и произойдет, то важно учитывать, что у застройщиков будет определенный запас прочности. Сейчас они массово выводят новые объекты, чтобы успеть начать реализацию жилья по старым правилам. Поэтому обязательный переход на систему эскроу-счетов не должен привести к резкому снижению объема предложения», — полагает Константин Октаев.

По его мнению, просчитать все последствия отмены долевого строительства для девелоперов сейчас крайне сложно.

«Пока это все на уровне деклараций. Нет нормативно-правовых актов, которые бы полностью все это регулировали. Практика показывает, что дополнительные обеспечительные меры приводят к повышению уровня профессиональности рынка. То есть мелкие игроки постепенно уходят. Их место занимают средние и крупные застройщики», — рассказал К. Октаев.

Исполнительный директор СРО «Союз предприятий стройиндустрии в Свердловской области» Юрий Чумерин считает, что отмена долевого строительства невыгодна как застройщикам, так и потенциальным покупателям.

«Из Москвы поступают противоречивые сигналы. Там есть как сторонники, так и противники долевого строительства. Я бы пока не спешил с выводами. Очевидно, что отмена «долевки» увеличит стоимость квадратного метра. Есть мнение, что цены могут вырасти на 30-40%. Если это произойдет, то число потенциальных покупателей заметно сократится. Многие люди просто не смогут платить увеличенную стоимость жилья. Застройщики тоже пострадают. Им придется брать кредиты для завершения строительства. Это все влияет на себестоимость реализации проектов», — заявил Юрий Чумерин.

Эксперты считают, что отмена долевого строительства может привести к резкому сокращению объема сдачи жилья в эксплуатацию. Это поставит под угрозу выполнение одного из положений нового «майского» указа президента РФ. Согласно этому документу, до 2024 года во всех российских регионах планируется вводить в эксплуатацию не менее 120 млн кв. м. в год. Для сравнения, в прошлом году в РФ сдали около 80 млн кв. м.