Премиум-жилье: квартиры по высшему разряду

Вопрос о том, какой должна быть квартира в доме высокого класса, обсуждается с тех пор, как строительство коммунизма и всеобщего равенства в России закончилось и нетиповые дома, «спецпроекты», начали выделяться в отдельный класс жилой недвижимости. Профессиональные участники рынка поодиночке пытались создать классификации жилья — и вот, по прошествии времени специалисты все-таки сформулировали общие критерии. О том, какой должна быть квартира премиум-класса, — в материале УрБК.

Первое, на что смотрит покупатель, планируя приобрести квартиру любого класса, — это площадь, число комнат и планировка.

«В отличие от зарубежного рынка недвижимости, на российском рынке в качестве жилья высокого класса могут позиционироваться небольшие квартиры, спрос на которые очень высок», — считает генеральный директор агентства «МИАН» Василий Митько.

Так, площадь квартир в таких жилых комплексах может составлять от 70 кв. м. Тем не менее, более привычные форматы для риэлторов, работающих в сегменте жилья премиум-класса, — это квартиры площадью от 70 кв. м (однокомнатные) и более 160 кв. м (трехкомнатные).

При этом для покупателей важно, что они получат внутри квартиры, придется ли им заниматься перепланировкой. Как отмечают специалисты, вопросы перепланировки жилья очень важны. Здесь основной принцип — «гибкого пространства», то есть свободной планировки, где строители не должны навязывать свои решения.

«Как правило, покупатели недвижимости высокого класса предпочитают индивидуальную планировку квартиры в соответствии с личными предпочтениями и модными тенденциями. Необходимо учитывать эту особенность, предлагая клиентам варианты с возможностью перепланировки квартиры, а также ее объединения с соседней квартирой или находящейся этажом выше», — добавил Василий Митько.

По словам директора по маркетингу центра недвижимости «Северная казна» Павла Боровикова, возможность перепланировки и творческого дизайна — это теперь уже практически типовое требование или стандарт для домов такого класса. При этом у застройщика к моменту реализации проекта уже должны быть на руках готовые дизайнерские эскизы.

«Либо мы должны сделать всё сами, но всё продумать детально, чтобы покупателю не хотелось ничего менять (встроенная сантехника, бытовая техника, освещение и так далее)», — заявляют и в компании НП «УС «Атомстройкомплекс».

Примерное соотношение площадей, наличие балконов, летних комнат и архитектуры в целом определяются на основе исследований best use и маркетинговой концепции объекта. Эти параметры очень индивидуальны, зависят от проекта и не являются константой, уверен Павел Боровиков.

Важным моментом является качество внешнего остекления дома и конструктивные особенности окон, балконных блоков и витражей, если таковые предусмотрены проектом.

«Панорамное остекление от пола до потолка обеспечивает не только великолепный внешний вид и превосходную инсоляцию, но и доставит жильцам радость, только если застройщик не поскупился при заказе конструкций и монтаже. Витраж — это не просто окно большого размера, это совершенно иной уровень инженерных задач, решаемых при проектировании дома и последующем монтаже конструкций», — отмечает руководитель отдела продаж «Жилых высоток «АНТАРЕС» (ООО «Центрстройинвест») Сергей Дарюхин.

«Панорамное остекление в приоритете и всегда нравится больше», — подтверждают в компании «Атомстройкомплекс».

Не менее важным для комфортного проживания на Урале, по мнению экспертов, является уровень теплоизоляции квартиры. Витражи, окна, стены — все должно быть по-современному многослойным, чтобы обеспечить минимум теплопотерь и затрат на обогрев зимой и охлаждение летом.

«Я сам вырос в кирпичном доме, и первую самостоятельно купленную квартиру тоже выбирал только из кирпичных домов, однако невозможно отрицать, с учетом развития строительных технологий последних десятилетий, что многие свойства, приписываемые кирпичным домам, как это часто бывает у страдающих приступами ностальгии, скорее походят на миф. Реальность уже давно на стороне качественного монолита», — говорит Сергей Дарюхин.

Немалую роль в тепловом комфорте занимает и теплоснабжение дома — важно, чтобы дом располагал собственной котельной либо индивидуальным теплопунктом (ИТП), чтобы застройщик применял качественные, желательно европейские по происхождению трубопроводы и радиаторы. Система отопления также должна выполняться по схеме двухтрубной разводки, выполненной скрыто в полу, — иначе о каком дизайне может идти речь, если поверх стен, возле чугунных батарей, проходят металлические трубы?

Важным параметром является и звукоизоляция: жителям должно быть комфортно, они не должны слышать никакого постороннего шума, причем не только с улицы, но и из соседних квартир.

Звукоизоляция квартиры обеспечивается целым комплексом конструктивных решений, малозаметных со стороны, но крайне важных в последующей эксплуатации. Большинство застройщиков склонны экономить на этом разделе проекта, жителям же впоследствии зачастую проще переехать в другой дом, чем решить эту проблему самостоятельно. Если толщина межэтажных перекрытий в проекте — 100–140 мм, межквартирные перегородки выполнены в один слой, а под стяжку никто и не думал заводить шумоизоляцию — дом однозначно будет похож на барабан.

Также Павел Боровиков отмечает, что в домах высокого класса должны быть предусмотрены системы центрального кондиционирования и фильтрации воды. «Наличие спутниковых тарелок, внешних блоков кондиционеров на фасадах домов высокого уровня сродни наличию уродливых бородавок на лице у человека и сразу говорит об уровне жилья», — считает эксперт.

Однако не стоит забывать и о связи жильцов с внешним миром. В век развития информационных технологий люди уже привыкли к Интернету и применению «умных» технологий для управления не только банковскими счетами, но и жильем.

«В любой квартире высокого класса должен быть полный набор телекоммуникационных услуг: голосовая телефония, Интернет, телевидение и так далее. И естественно, что для абонента предпочтительно получать все услуги связи по одному проводу, чтобы не прокладывать отдельную проводку с подключением каждой новой услуги», — рассказали в пресс-службе ОАО «Уралсвязьинформ».

Состав пакета услуг должен иметь возможность определять сам абонент. Современные телекоммуникационные технологии позволяют любому пользователю сформировать пакет услуг связи под свои личные потребности.

Не менее важно и сервисное обслуживание. Клиент должен иметь круглосуточный доступ к технической поддержке. Кроме того, клиент должен испытывать максимальный комфорт при оплате услуг связи.

Удобство связи при этом обеспечивает не только комфорт, но и возможность контроля за потреблением энергоресурсов.

В сегодняшнюю эпоху энергосбережения жильцы дома премиум-класса должны иметь все самые современные и эффективные методы, позволяющие сберечь тепло в доме и осуществить точный учет его расхода. Это касается не только конструктива здания, но и различных приборов, к примеру счетчиков.

«Учет энерго- и теплоресурсов должен быть организован в автоматическом режиме, без участия собственников жилья в передаче данных», — уверен Павел Боровиков.

«В жилье высокого класса организация учета расхода всех энергоресурсов должна происходить максимально удобным способом. Необходима организация комплексного учета (когда данные со счетчиков поступают в единый центр информации — диспетчеризации), который сведет время калькуляции собственником квартиры своих затрат на энергоресурсы к минимуму», — сообщила генеральный директор ЗАО «УЦСК «Сантехкомплект-Урал» Светлана Хайруллина.

По мнению экспертов, сами приборы учета и работы по их монтажу в таком доме, скорее всего, будут стоить дороже, чем в доме бюджетном, однако расходы на последующую эксплуатацию таких приборов могут оказаться значительно ниже из-за высокого качества.

Современные системы связи также позволяют обеспечивать безопасность каждой из квартир.
Безопасность в доме высокого класса должна предоставляться комплексно, то есть должна быть возможность одним пультом решить множество задач, а именно охрану входной двери, контроль от протечек, затопления и пожаров.

«В случае отсутствия жильца дома служба безопасности своевременно должна быть оповещена о необходимости немедленного реагирования», — отметил Сергей Дарюхин.

Эксперты сходятся во мнении, что основная концепция жилья высокого класса должна быть проработана от начала до конца — от идеи комплекса до подбора финишных материалов, от идеи проекта до эксплуатирующей организации.

«Если застройщик действительно хочет построить жилье высокого класса, он просто обязан вникнуть сам во все процессы последующей эксплуатации, как если бы дом строился для себя самого, — тогда и только тогда удастся получить по-настоящему качественный объект», — отметили в «Жилых высотках «АНТАРЕС».

Алена Тымонюк