Надежда Абакумова: Екатеринбург — столица девелоперского продукта

На вопросы ИАА «УралБизнесКонсалтинг» ответила директор по продукту компании «Атлас Девелопмент» Надежда Абакумова.

— Есть ли у девелопмента Екатеринбурга собственное лицо? Можно ли отличить дом, построенный для нашего рынка, от московского или краснодарского?

— Екатеринбург — особенный город, в котором сложился уникальный рынок жилья, значительно отличающийся как от столицы, так и от других регионов. Сразу в нескольких аналитических документах, которые составляют московские исследователи, наш город называют столицей девелоперского продукта и отмечают, что у нас уже сформировались собственные стандарты того, как должны выглядеть дом, холл, квартира на Урале. И этот продукт уже не очень зависит от застройщика: уровень конкуренции на рынке сейчас такой, что качественные квартиры отличаются друг от друга не больше, чем качественные автомобили конкурирующих мировых производителей: шильдики разные, а начинка практически одинаковая.

У нас в основе различий лежит география, уникальное для Екатеринбурга понятие ценового пояса, созданное в свое время Уральской палатой недвижимости. Эта концепция, которой уже не один десяток лет, живет и определяет уровень того или иного дома в городе больше, чем пресловутая «классность» — разделение объектов на «бизнес», «комфорт» и «стандарт» (так теперь называется «эконом»). Если из классов у нас упоминается разве что «бизнес», то в остальном уровень дома и стоимость квадратного метра определяются в первую очередь локацией.

— Какие тенденции в современном девелопменте Вы могли бы выделить?

— Одной из главных тенденций в последние годы становится диффузия классов. Те атрибуты, которые еще недавно были характерны только для категории «бизнес», сейчас встречаются в «стандарте». Сейчас никого не удивишь тем, что в доме третьего ценового пояса, например, на Химмаше или Вторчермете, будут парадные вестибюли, мусорокамеры, лобби, лапомойки, колясочные, спуск на лифте в подземный паркинг, которые еще несколько лет назад были возможны только в дорогих домах в центре.

Да, лобби будет меньшего размера, в отделке будут использоваться более простые материалы (штукатурка, краска), лифты будут проще, а вместо администратора на ресепшен — охранник. Но все равно это будет.

Парадные входы, лобби, сквозные холлы, одну часть которых ты используешь для разгрузки, а вторую — для выхода во двор, становятся в Екатеринбурге общепринятым решением. Тем более, что расходы на такие лобби в расчете на квадратный метр жилья относительно невелики. Они дают увеличение стоимости строительства всего в 2, 3, 4 рубля на квадратный метр. Поэтому смысла от них отказываться абсолютно нет.

Этот уровень организации мест общего пользования уже достигнут и вряд ли он будет снижаться. К тому же это серьезно привлекает потребителя, а он у нас в Екатеринбурге избалованный, в первую очередь, большим объемом предложения и конкуренцией между девелоперами. Люди бывают в новых домах, видят, как могут быть устроены общественные пространства, и уже не хотят жить в более простых условиях.

— За эти общественные пространства приходится платить увеличением квартир в подъезде и на этаже?

— Да, чтобы хорошо оформленные места общего пользования были доступными, их приходится распределять на большое количество квартир. Один парадный холл может работать на несколько секций. Старые решения с 4 квартирами на этаже становятся редкостью и признаком «элитного» жилья. Даже стандарт советских 16-этажек с 6-8 квартирами на этаже теперь свойственен только дорогой недвижимости, где отмечается небольшое количество квартир.

— Как при этом изменяется функционал мест общего пользования?

— Позиция консьержа в доме до сих пор спорная. Есть случаи, когда жители отказывались оплачивать эту позицию и ее упраздняли, а ресепшен оставался пустым. И напротив, есть прецеденты, когда пост консьержа не был предусмотрен, а жители голосовали за его появление. В том числе и потому, что у него теперь появилась новая функция — прием посылок от курьеров. Занятые люди, работающее днем, просят консьержа принять посылки и забирают их вечером. Это очень удобно. В некоторых управляющих компаниях уже появляются правила организации работы с курьерами. Например, запрет оставлять на ресепшен еду, продукты, цветы. В то же время уходит другая функция — взаимодействие между жильцами и управляющей компанией. Раньше консьержи собирали данные счетчиков, через них можно было вызвать мастеров, оставить заявление. Сейчас все это ушло в цифру: приложения, чаты и Telegram-боты.

К тому же, в доме с большим количеством квартир финансовая нагрузка на содержание ресепшен выходит относительно небольшая. «Раскидать» эти затраты на 500 жильцов намного легче, чем на 36 в обычной советской девятиэтажке.

— Какие изменения происходят на уровне проектирования квартир?

— Экономика диктует эргономику. При нынешней стоимости квадратного метра покупатель не готов переплачивать за все, что кажется ему лишним. Поэтому тенденцией последних лет стало уменьшение площади квартир с сохранением их функциональности.

Примерами могут служить объединение кухни и гостиной или полное исчезновение привычных советских коридоров, которые занимали до трети всей площади квартиры. Сегодня, если мне принесут проект, в котором на коридор будет приходиться больше 5-6 квадратных метров, я его просто не приму. Никто не хочет платить за место, которое нужно только для связи остальных комнат.

Эта же тенденция становится причиной уменьшения площади спален. Если раньше они могли достигать 20 кв.м, то теперь все понимают, что эта площадь избыточна и нет смысла за нее переплачивать. В итоге площадь спальни стремится к 14, а то и 12 кв. м без потери функции этого помещения: при правильно выстроенной геометрии сюда по-прежнему легко встанет и двуспальная кровать, и шкаф.

В результате профессия «аналитик планировочных решений» становится одной из самых важных в девелопменте. Распространяется практика привлечения внешнего аудита планировочных решений для того, чтобы в минимум квадратных метров вместить максимум функционала.

— Можно ли выделить некоторые общие тенденции?

— Одним из главных проектировочных решений, набирающих популярность в последние годы, становятся мастер-спальни. Это обособленная часть квартиры, включающая спальню родителей, их отдельный санузел с ванной, часто еще и гардеробную комнату. Все это пространство отделено от остальной квартиры. Тенденция пришла к нам с запада и быстро завоевывает популярность. В первую очередь потому, что это удобно.

Сейчас это направление развивается и появляются аналогичные детские блоки. Фактически квартира оказывается разделена на несколько зон — зону родителей, зону детей и гостевую территорию с кухней-гостиной.

Мы видим, что завершается эволюция проектирования ванных комнат. Сначала девелоперы долго убеждали рынок, что два санузла — это норма для многокомнатной квартиры. Сейчас стандартом является один санузел на каждую спальню. Следующим шагом становится разделение санузлов по зонам: один в мастер-спальне, один в детской зоне, один — гостевой.

При этом все санузлы становятся большими по площади и многофункциональными: каждый совмещает функцию туалета и ванны-душевой. «Раздельный» санузел, считавшийся плюсом в панельных домах, просто уходит в прошлое.

— При этом единая кухня-гостиная фактически превратилась в планировочный стандарт?

— Это решение стало настолько общепринятым, что на рынке наметилась обратная тенденция. Появился спрос на отдельные закрытые кухни и развивается он по двум направлениям. Первое — это многодетные семьи, где гостиная становится местом сбора всей семьи, а кухня-столовая отгораживается как место исключительно для готовки, перекусов и приема единичных гостей из серии «подружка пришла поболтать», пока дети в приставку режутся за стенкой.

Второе направление нашло отклик в премиальном сегменте. Это называется «dark kitchen» и подразумевает, что на этой кухне готовит приглашенный повар, а столовая служит только для сервировки и приема пищи членами семьи и их гостями. В столовую не проникают «визуальные шумы» от бытовой техники, дизайн становится более чистым. То есть это удовольствие не для всех, признак элитарности.

В массовой застройке разделение кухни и столовой не востребовано, потому что это плюс 10-20 квадратов в квартире, а значит, повышение стоимости покупки.

— Есть ли еще новинки в планировании квартир?

— Многие новинки на самом деле являются хорошо забытыми старыми решениями. Например, триумфальное возвращение отдельных кладовых, которые называют келлерами или локерами. Келлеры, как правило, размещаются на подземных парковках, локеры — на этажах. При высокой стоимости квадратного метра внутри квартиры возникает желание купить более дешевое помещение для хранения. В квартирах по 120-150 кв.м таких проблем не возникало.

Если говорить не про квартиры, то снова возвращаются открытые освещенные солнцем лестницы. Усложняются функции общественных пространств. Многократно пересматриваются концепции дворов — вот где «мода» влияет на решения сильнее других. Только вы привыкли к экологичным материалам, как двигается новая волна «вернем цвет во дворы». А спор между «двор для детей» и «двор — территория тишины» все еще не прекращается.

Фото предоставлено пресс-службой корпорации «Атомстройкомплекс»