Адвокат «Адвокатского бюро 35» Михаил Козлов: Предложения Министерства экономического развития РФ по изменениям законодательства о банкротстве застройщиков — сырые и требующие серьезной доработки

УрБК, Екатеринбург, 05.10.2009. «Проект поправок в Закон о банкротстве нацелен на защиту интересов участников долевого строительства. Для этого его авторы предлагают ввести положения о банкротстве застройщиков, отнеся их к новой категории должников. Полагаю, что поправки являются актуальными, они могут очень существенно изменить основные положения закона о несостоятельности», — заявил УрБК адвокат «Адвокатского бюро 35» Михаил Козлов.

Напомним, Министерство экономического развития РФ предлагает ввести в закон «О несостоятельности (банкротстве)» новую главу, регулирующую банкротство застройщиков. Соответствующий законопроект направлен на согласование в ФСФР РФ.

Согласно законопроекту, в деле о банкротстве строительной компании будет не три, а четыре очереди кредиторов. В первые две войдут те, кто получил производственную травму либо имеет требования по зарплате, а участников строительства поделят на две очереди. В третью войдут кредиторы, у которых вообще отсутствует жилье либо площадь имеющегося жилья составляет менее 15 кв. м на человека. Участники строительства, имеющие на банковских счетах достаточно денег для покупки жилья, смогут войти только в четвертую очередь кредиторов.

«Законопроект появился в силу ряда объективных причин: правовой неурегулированности процедуры банкротства застройщиков и в целом правового положения участников долевого строительства, из-за большого количества банкротств строительных организаций. Пытаясь решить эти проблемы, восполняя правовой вакуум в регулировании отношений между дольщиком и застройщиком при банкротстве последнего, законопроект предлагает новую правовую архитектуру конкурсного процесса», — отмечает эксперт.

«Новеллы в основном касаются определения статуса самого застройщика, участников строительства, порядка инициирования процедуры банкротства; установления и удовлетворения требований участников строительства, а также порядка продажи имущества застройщика. Важно то, что в случае принятия поправок участники строительства смогут предъявлять застройщику свои требования в рамках дела о банкротстве. В действующей же редакции закона неденежные требования, к которым и относится, к примеру, требование о передаче квартиры дольщику, рассматриваются вне рамок дела о банкротстве, т.е. в другом суде, и являются процедурой менее прозрачной и понятной и, соответственно, выполнимой», — полагает М. Козлов.

«Авторы законопроекта предлагают изменить ранее установленную законом очередность удовлетворения требований кредиторов (раньше было три очереди: 1 — по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью; 2 — заработная плата и выходные пособия; 3 — все остальные кредиторы). Теперь же требования в отношении должников-застройщиков предлагается включать в 3-ю очередь реестра требований кредиторов, а требования всех остальных кредиторов удовлетворять в 4-ю очередь. Я вижу в этом дополнительную гарантию удовлетворения требований дольщиков и инвесторов. Примечательно также положение законопроекта, согласно которому преимущественное право приобретения недостроенного жилого дома или земельного участка (прав на них) до проведения торгов имеет субъект Российской Федерации по месту их нахождения в лице его уполномоченных органов. Существенным условием такого договора купли-продажи является обязательство покупателя по постройке, достройке или реконструкции спорного многоквартирного дома и передача жилых помещений участникам строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта», — заявил М. Козлов.

«Однако, хоть инициатива с законопроектом очень положительная, он, на мой взгляд, является достаточно «сырым» и в такой редакции принят быть не может. В нем содержится множество технических неточностей и оценочных понятий (категорий), трудно применимых на практике. Законопроект направлен на защиту только физических лиц, да и то не всех — если у участника строительства есть жилое помещение площадью более 15 кв. м на человека, то его требование к застройщику в реестр требований кредиторов не войдет. И нет ни слова о том, как ему следует поступить в подобной ситуации. А как защищать свои интересы инвесторам — юридическим лицам?» — задается вопросом эксперт.

«Недоумение вызывает положение, согласно которому денежное требование участника строительства не подлежит включению в третью очередь, если он имеет достаточно средств для приобретения жилья, аналогичного предусмотренному договором. Непонятно, как можно узнать, есть ли денежные средства на счету в кредитной организации у участника строительства, на какой момент и сколько? Что значит «аналогичное» жилое помещение: по расположению, метражу, классности, этажности? Впрочем, я не сомневаюсь, что в процессе работы над законопроектом ответы на многие вопросы законодателем будут даны, ведь время для работы над ошибками есть», — резюмировал М. Козлов.