Юрист Наталия Кашевская о плюсах простоты при банкротстве застройщиков

Вступили в силу изменения в закон о банкротстве в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. К сожалению, обсуждение новых положений носит пока чисто теоретический характер, поскольку практика применения данных норм еще не сложилась, однако уже на данной стадии можно говорить как о существенных подвижках в сфере правового регулирования банкротства застройщиков, так и о спорных моментах.

Безусловно, практика применения закона о банкротстве с 2002 года говорила о необходимости внесения поправок в части установления особенностей банкротства застройщиков, поскольку закон в старой редакции не мог в должной мере обеспечить защиту прав такой категории кредиторов, как участники долевого строительства, к которой в большей части относятся граждане, то есть юридически незащищенные субъекты.

Новые положения закона о банкротстве четко, но при этом не слишком узко определили категорию должников, к которым должны применяться специальные нормы: застройщик, то есть лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, — это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования. При этом участник строительства — физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование (ст. 201.1).

В числе положительных новаций можно однозначно выделить предоставленную дольщикам возможность, не расторгая договор долевого строительства, предъявлять в ходе банкротства требование о передаче жилых помещений (ст. 201.6). Такие требования включаются в специально создаваемый реестр требований о передаче жилых помещений, кредиторы по таким требованиям имеют право голоса в ходе собраний кредиторов. Напомню, ранее в ходе процедуры банкротства кредитор мог заявить только денежное требование, что в случае с дольщиками предполагало расторжение договора строительства и длительные разбирательства в судах общей юрисдикции. Новые нормы также предусматривают механизм защиты прав дольщиков в случае, если передача помещения в ходе процедуры банкротства невозможна (ст. 201.13).

Далее. Внесены изменения в порядок расчетов с кредиторами застройщиков (ст. 201.9), а именно: расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства выделены в третью очередь, то есть данные кредиторы имеют преимущество перед кредиторами по иным гражданско-правовым обязательствам и налоговыми органами.

Указанные новации призваны не только защитить права участников строительства, но и ускорить и упростить процедуры банкротства застройщиков, исключить рассмотрение смежных споров в различных арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

Среди спорных вопросов, не затронутых законом, можно выделить вопрос о том, распространяются ли положения новой главы на правоотношения, складывающиеся при финансировании строительства нежилых помещений (офисов) в жилых домах. Будут ли права таких участников строительства по аналогии защищены новыми нормами, покажет судебная практика.

В заключение следует сказать, что положения новой главы закона о банкротстве могут применяться к процедурам, производство по которым возбуждено до даты введения в действие редакции закона, за исключением дел о банкротстве, в которых начались расчеты с кредиторами третьей очереди в соответствии с реестром требований кредиторов.

В настоящее время в Арбитражный суд Свердловской области подано лишь одно ходатайство о применении новой главы в ходе процедуры банкротства.