«Ведомости», Вера Букина, Антон Филатов, Елена Хуторных Ольга Кувшинова и Бэла Ляув: «Призрак дефицита»

Объемы ввода жилья в следующем году в Москве снизятся до 1 млн кв. м. Это почти в 5 раз меньше, чем в 2007 г., и девелоперы уже предрекают рост цен. Экономисты с ними не согласны

В следующем году в Москве будет введено всего 1 млн кв. м жилья, сообщила руководитель Департамента экономической политики и развития Москвы Марина Оглоблина на заседании городского правительства. Вчера оно обсуждало уточненные параметры прогноза социально-экономического развития на 2010 г. Оглоблина назвала падение объемов ввода жилья наиболее острым вопросом, учитывая, что из построенного миллиона 730 020 кв. м пойдет на социальные программы. В этом году должно быть введено 3,1 млн кв. м.

До 2008 г. строительство жилья в Москве только росло (см. рисунок), но из-за кризиса уже в прошлом году произошло падение на 32%: в конце года в столице было заморожено около 80% новостроек. Оглоблина видит этому несколько причин: в прошлом году банки перестали кредитовать отрасль, а сейчас подходят к этому очень консервативно; население перестало инвестировать деньги в стройки, ожидая дальнейшего снижения цен.

По данным аналитического портала IRN.ru, с октября прошлого года столичное жилье подешевело в среднем на 36% в долларовых ценах и на 22% в рублях. При этом объемы продаж нового жилья, по информации от опрошенных «Ведомостями» строительных компаний, упали примерно в 10 раз.

«Когда предложение падает втрое, а спрос снижается в 10 раз, то цена тоже падает: если раньше на 10 новых квартир претендовали 12 покупателей, то теперь на три новые квартиры претендует двое желающих, за которых борется еще и вторичный рынок», — оценивает экономист Merrill Lynch Юлия Цепляева. Платежеспособный спрос, который поддерживался ростом зарплат и кредитования, серьезно пострадал, указывает она. В 2010 г. зарплаты и доходы начнут расти, но по отношению не к докризисному 2008 году, а к 2009 г., когда они упали. В следующее десятилетие реальные доходы будут расти не на 10-15% в год, как прежде, а на 3-4%, ожидает Цепляева, что никакого бума рынку недвижимости не предвещает. Кредитование же заработает только после восстановления экономики, а это может занять несколько лет, не исключает она. Кризис нанес удар и по ипотеке, которая была одним из основных двигателей спроса: в 2008 г. на ипотеку приходилось 16% сделок с недвижимостью, прогноз на 2009 г. — 5-8%.

Если ситуация с экономикой не изменится, на рынке недвижимости как минимум будет стагнация, считает старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. Снижение ВВП в текущем году составит 8,5%, прогноз правительства на 2010 г. позитивнее — рост на 1%. «Ввод всего 1 млн кв. м не приведет к особому дефициту на столичном рынке жилья, потому что ажиотажного спроса сейчас не наблюдается», — заключает гендиректор агентства недвижимости Doki Валерий Барнинец.

Но у участников строительного рынка другие прогнозы. «Падение [строительства] произойдет в основном за счет коммерческого жилья. 270 000 кв. м в год слишком мало для такого города, как Москва. Дефицит будет серьезный, что приведет к резкому росту цен», — считает заместитель гендиректора компании «Трест 1991» Татьяна Пальчикова. «В случае нейтрально-позитивного варианта развития событий в следующем году спрос будет восстанавливаться. А новые дома, предназначенные для коммерческой реализации, должны были быть заложены еще прошлой осенью. Поэтому мы имеем все шансы ощутить дефицит на рынке новостроек уже к концу следующего года, получив предпосылки к новому витку цен на рубеже 2010-2011 гг.», — рассуждает Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации «Инком».

Сейчас в Москве действует 1300 инвестиционных контрактов, предполагающих строительство не менее 12 млн кв. м жилья. «Если ряд строительных компаний договорятся с банками о финансировании, многие инвестконтракты будут реализованы», — говорит руководитель объединенного пресс-центра стройкомплекса Игорь Каневский. По словам Оглоблиной, сейчас готовятся правовые акты о представлении рассрочек по платежам в бюджет при реализации инвестиционных проектов, что поможет ускорить строительство. Она не исключает, что на деле объемы ввода окажутся выше прогнозов ее департамента: «Как бы нам тяжело ни было, строить мы все равно будем».