«Ведомости» и Константин Залманов: «Штурмовали миллион»

Застройщики не ожидают повторения в 2009 г. рекорда прошлого года, когда в Екатеринбурге было введено 947 000 кв. м. Помешают проблемы с финансированием и продажей новостроек

По данным администрации города, в 2008 г. в Екатеринбурге построили 947 000 кв. м. Для сравнения: в 2007 г. этот показатель составил 899 000 кв. м, а в 2006 г. — 735 000 кв. м.

Уменьшат вдвое

Мэр Аркадий Чернецкий уверен, что если бы не кризис, то в 2008 г. удалось бы преодолеть рубеж в 1 млн кв. м. «Однако ряд застройщиков не сдали готовое жилье», — посетовал он. Согласно новому прогнозу социально-экономического развития Екатеринбурга в 2009 г. запланировано ввести 500 000 кв. м.

Застройщики разделяют пессимизм властей. Гендиректор СК «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев считает, что ввод жилья на продажу сократится не менее чем на 50%. Это обусловлено, по его словам, тем, что большая часть построенных объектов в предыдущие годы не распродана и спрос на квартиры только падает. «Атомстройкомплекс» приостановил часть строек, а на ряде площадок растянул сроки строительства почти втрое. Гендиректор СК «Фин-инвест-строй» Алексей Белышев ожидает уменьшения объема ввода жилья на 40%, в основном за счет заморозки объектов на этапе котлована.

Земля не нужна

Из-за кризиса застройщики отказываются арендовать у муниципалитета земельные участки под новое строительство. По словам вице-мэра Владимира Крицкого, со второго полугодия 2008 г. торги практически не проводились «по причине отсутствия заявок». В прошлом году в бюджет было запланировано перечислить от продажи прав аренды около 1 млрд руб., но привлечено всего 385 млн руб. Городские власти в январе 2009 г. приступили к инвентаризации землеотводов, чтобы проанализировать ситуацию.

Мелкие застройщики активно сбывают неосвоенные участки более крупным игрокам. По словам гендиректора УК «ЛРС Урал» Андрея Бибикова, в их компанию стали часто поступать подобные предложения, наиболее интересные они готовы рассмотреть «в перспективе». А гендиректор девелоперской компании «Малышева-73» Игорь Заводовский признался, что практически ежедневно рассматривает такие варианты сделок. По его словам, если летом 2008 г. в пределах Екатеринбурга стоимость земли под строительство крупных объектов в среднем составляла $2 млн за 1 га, то на начало текущего она снизилась примерно на 30% до $1,4-1,5 млн. Застройщики уверены, что цены еще упадут, поэтому с закупками не торопятся, концентрируя ресурсы на существующих проектах.

Все дешевеет

Опрошенные «Ведомостями» эксперты утверждают, что из-за недостатка финансов, падения спроса и сокращения ипотеки застройщики вынуждены снижать цены на новостройки. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), по итогам 2008 г. средняя цена 1 кв. м на первичном рынке уменьшилась на 2,6% до 55 200 руб. В конце года компании пытались стимулировать покупателей не только традиционными новогодними скидками (в среднем на 10-15%), но и беспроцентными рассрочками, как правило, на год или «подарками» вроде лоджий либо паркингов. Однако это не помогло заметно увеличить продажи.

Предложение новостроек по базе УПН в течение прошлого года выросло в 1,5 раза, составив в январе 2009 г. около 1500 квартир. По информации аналитика УПН Михаила Хорькова, если до октября ежемесячный объем продаж на первичном рынке составлял 900-1000 сделок, то в ноябре — декабре их число сократилось до 500.

Участники рынка полагают, что снижение цен на новостройки продолжится. Риэлторы МИАН, «Новосела» и «Ярмарки» прогнозируют их падение к концу 2009 г. на 20-30%. Предправления «Астон групп» Вячеслав Трапезников полагает, что к этому сроку 1 кв. м экономкласса подешевеет до 45 000 руб., бизнес-класса — до 60 000 руб.

Президент МАН Николай Савин считает, что ниже 40 000 руб. цена 1 кв. м не упадет, так как сейчас это себестоимость построенного жилья. «Голая» себестоимость 1 кв. м составляла в январе около 24 000 руб., говорит исполнительный директор УПН Рустем Галеев, но к ней добавляются расходы на подключение к сетям (до 8000 руб.), а также затраты на приобретение прав на участок на аукционе (примерно 10 000 руб.). Эксперт уверен, что девелоперы скорее пойдут на заморозку стройки, нежели будут демпинговать.

Гендиректор «Эльмашстройсервиса» Олег Круглов говорит, что цена продажи 1 кв. м может опуститься до 35 000 руб. За эти деньги Минрегионразвития РФ намерено выкупать в Свердловской области квартиры для военных и граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилье. На эти цели в регион планируется направить примерно 2 млрд руб. из федерального бюджета — при условии софинансирования с региональным, из которого должно быть предоставлено около 1 млрд руб.