Когда рынок новостроек Екатеринбурга возьмет планку 200 тыс. рублей

Средняя цена предложения на первичном рынке жилья Екатеринбурга, по данным разных источников, достигла 177–178 тыс. руб. за кв. м. Следующий важный ориентир — 200 тыс. руб. Аналитики ИАА УрБК оценили, как быстро рынок возьмет этот порог и какие факторы повлияют на динамику.

Чтобы понять перспективы, стоит обратиться к истории достижения «круглых» отметок. Десять лет назад, летом 2016 года, квадратный метр в новостройках уральской столицы стоил 70 тыс. руб. Путь до 100 тыс. руб. занял более шести лет: этот рубеж был пройден только в октябре 2022 года.

В этот период можно выделить два ключевых драйвера роста цен. Первый — переход строительной отрасли на проектное финансирование в середине 2019 года, что увеличило себестоимость реализации девелоперских проектов. Второй — искусственное стимулирование спроса через массовые льготные программы. Особую роль сыграла безадресная ипотека с господдержкой, запущенная в апреле 2020 года и действовавшая до июля 2024 года. Ставки по ней в разное время составляли 6,5–8%. 

Следующая круглая отметка — 150 тыс. руб. за «квадрат» — была преодолена в мае 2024 года. Это стали самые рекордные темпы роста цен за всю историю наблюдений: всего за полтора года цена выросла в полтора раза. Рынок Екатеринбурга не демонстрировал подобной динамики ранее и вряд ли увидит в ближайшем будущем.

Такой бурный рост связан с повышением спроса на жилье со стороны населения. Этому способствовали льготная ипотека, «гонка зарплат», а также растущая популярность недвижимости как инструмента для сохранения сбережений. Добавила остроты и высокая инфляция: удорожание земельных участков, строительных материалов и логистических услуг увеличило затраты девелоперов на реализацию проектов.

За последние два года цены выросли еще на 19% — со 150 до 178 тыс. руб. за кв. м. После отмены безадресной льготной ипотеки главным драйвером спроса стала семейная ипотека. Вопреки ожиданиям, на рынке продолжился рост зарплат, а число инвестиционных сделок осталось высоким. Существенное влияние оказал и информационный фон: в IV квартале 2025 года спрос резко подскочил на фоне слухов о введении дифференцированных ставок по семейной ипотеке и ожиданий нового витка роста цен. В итоге многие застройщики Екатеринбурга смогли выполнить годовые планы продаж.

До 200 тыс. руб. за «квадрат» ценам осталось прибавить 12%. За последний год они выросли на 8%. Если текущий темп сохранится, рынок достигнет ориентира примерно через полтора года — то есть в конце 2027-го. Однако на первичном рынке жилья Екатеринбурга очень высокая конкуренция, что может замедлить эту динамику уже в ближайшее время. Более реалистичный прогноз в таком случае — 2028–2029 годы.

Нельзя исключать и сценарий, при котором рекорд не будет побит вовсе: при резком падении спроса цены могут пойти вниз. Сейчас такое развитие событий сложно представить: многие продавцы и покупатели уверены, что квартиры в принципе не могут подешеветь. Однако история показывает обратное: например, в 2015–2017 годах цены на квартиры в новостройках Екатеринбурга снижались. При обвальном падении спроса такой сценарий может повториться.

Ранее ИАА УрБК писало, что девелоперы уральской столицы все чаще предупреждают покупателей о скором подорожании квартир. Потенциальным клиентам советуют не откладывать сделку, заявляя о риске упустить текущие цены. Однако высока вероятность, что это лишь маркетинговые приемы для ускорения продаж.