Михаил Хорьков: Не следует гнаться за новыми строительными рекордами

«Снижение выдачи ипотеки сильно повлияет на строительный рынок. Мы запас прочности свой, который у нас был — у строителей, у девелоперов, — с 2024 года уже выбрали. Дальше нас уже нельзя давить, дальше это уже риски для отрасли».

Вице-премьер верно отмечает тот факт, что запас прочности, который был сформирован в предыдущие годы у российских девелоперов, быстро истощается. С этим сложно спорить, отрасль уже достаточно долго живет в условиях высоких ставок, которые не только ограничили спрос, но и привели к значительному росту финансовых затрат по многим проектам.

Но реакция рынка на длительное ипотечное стимулирование в предыдущие годы и последующее сворачивание массовых льгот была специфической. Сначала мы не получили быстрого расширения предложения на фоне стремительного роста спроса, позже падение спроса не напугало участников рынка, которые продолжали выводить на рынок новые объемы, несмотря на возросшие риски.

В январе–апреле 2026 году, когда возможности покупателей остаются ограничены, а бремя проектного финансирования все еще тяжелое, объем запуска новых проектов по данным ДОМ РФ вырос на 18% к аналогичному периоду прошлого года. Если спрос на рынке подавлен, а условия финансирования будущих проектов не позволяют бизнесу зарабатывать, мы должны видеть сокращение предложения.

Но инерция прошлых решений и сниженная чувствительность к риску толкают девелоперов на рынок. Не везде, но на многих крупных рынках текущее предложение избыточно, банки продолжают финансировать проекты со спорными моделями, ориентированными на заметный рост цен. Но прогноз желаемого рынка дает сбой. Растущая конкуренция ограничивает возможности для маневра. Надежды на быстрый возврат к рыночной ипотеке или правительственную поддержку не оправдываются.

Сегодня участники рынка хотят быстрых перемен через расширение спроса, но оптимальный путь для многих территорий — поддержание предложения на адекватном спросу уровне. Для некоторых рынков эта возможность уже упущена, избыточное предложение будет давить на них в следующие 2 года. Но там, где нет этой проблемы, — не следует гнаться за новыми строительными рекордами.

Руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков, материал взят из авторского блога М. Хорькова REBURG.