Возможен ли дефицит квартир в новостройках?

Из-за непростой экономической ситуации многие застройщики были вынуждены притормозить реализацию текущих проектов и отложить планы по освоению новых участков. Все это породило разговоры о возможном возникновении дефицита квартир в 2027-2028 годах. О реалистичности таких ожиданий — в материале УрБК.

Для начала разберем аргументы сторонников точки зрения о высоких рисках нехватки квартир. Они говорят о том, что в текущей ситуации запускать новые проекты стало невыгодно. Высокая ключевая ставка привела к значительному снижению числа сделок купли-продажи, а также к росту стоимости проектного финансирования. Так, например, количество заключенных договоров долевого участия в Екатеринбурге за январь-сентябрь 2025 года снизилось на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Почему дефицит прогнозируют именно в 2027-2028 годах? В среднем шаг строительного процесса составляет три года с момента начала освоения участка до момента завершения. Резкий спад на рынке новостроек начался летом 2024 года, поэтому вполне логично ожидать проблемы с выбором квартир именно в середине 2027 года.

Также важно учитывать, что рынок новостроек является достаточно инертным. Быстро нарастить объем предложения застройщики не смогут даже при резкой активизации покупателей. Текущий спад объема инвестиций в новые проекты тоже проявится не сейчас, а через какое-то время.

Почему разговоры о дефиците кажется преувеличенными? Несмотря на все сложности, девелоперы по-прежнему продолжают выводить на рынок больше проектов, чем продается и вводится в эксплуатацию. В частности, в Екатеринбурге общий объем строительства за последний год увеличился на 12%, а за месяц — на 1%. Рост показателя объясняется как инертностью рынка, так и спецификой рынка новостроек уральской столицы, демонстрирующего более позитивную динамику по сравнению с подавляющим большинством других российских городов.

Многие эксперты отмечают, что у екатеринбургских застройщиков пока сохраняются резервы для увеличения предложения в 2025-2026 годах. Ряд компаний удлинили планируемые сроки реализации проектов, опубликовали проектные декларации, но продажи по таким объектам еще не открыли, ожидая более благоприятной экономической конъюнктуры.

Важно понимать, что заявления о возможном дефиците новостроек — это еще и инструмент лоббирования интересов девелоперов. Нагнетая ажиотаж, они пытаются обратить на себя внимание властей и добиться дополнительных мер господдержки. В последние годы строительная индустрия находилась в привилегированном положении. Благодаря льготным госпрограммам участники рынка не пострадали ни в 2020-м, ни в 2022 году. Однако после отмены «Ипотеки с господдержкой» и ужесточения условий по «Семейной ипотеке» в середине прошлого года ситуация изменилась. Поэтому нельзя исключать, что застройщики намеренно сгущают краски и преувеличивают свои проблемы.

При этом риски снижения объема предложения в новостройках действительно есть. Реализуются они или нет — зависит от динамики ключевой ставки. Участники рынка сходятся во мнении, что для активизации спроса ставку нужно снизить до 10-14%. Как полагают эксперты, это произойдет не ранее середины 2026 года — начала 2027 года. Если сроки затянутся, то риски заметно вырастут. Однако даже в этом случае вряд ли можно будет говорить о дефиците предложения.

По данным сервиса bnMAP.pro, число нереализованных квартир на первичном рынке жилья в Екатеринбурге сейчас составляет 63 тыс. единиц. Это создает хорошие возможности для покупателей. Они могут приобрести практически любую желаемую квартиру в любой микрорайоне. Если в среднесрочной перспективе объем предложения заметно снизится, то выбор у покупателей значительно сузится. И им придется выбирать из того, что есть на рынке. Впрочем, пока до реализации такого сценария еще далеко.

Ранее УрБК писал, что жители Среднего Урала накопили на банковских вкладах 1 трлн 500 млрд руб. За последние два года этот показатель вырос сразу на 500 млрд руб. Многие участники рынка жилья надеются, что в скором времени свердловчане перенаправят часть денег с депозитов на покупку жилья в Екатеринбурге. Это может стать одним из ключевых драйверов восстановления спроса.

ИАА «УралБизнесКонсалтинг»