Ирина Семкина: Самый частый вид обременения — ипотека

Заместитель руководителя Управления Росреестра по Свердловской области Ирина Семкина рассказала в интервью ИАА «УралБизнесКонсалтинг» об ограничениях прав собственника недвижимости в виде ареста, ипотеки и аренды.

— Ирина Викторовна, поясните, что представляет собой обременение/ограничение права собственности? Какие разновидности встречаются?

— Обременения — это ограничения прав собственника на объект недвижимости, которые он обязан учитывать при осуществлении своих правомочий.

Гражданский кодекс Российской Федерации относит к обременениям/ограничениям недвижимости сервитут, ипотеку, аренду, доверительное управление, наем жилья, ренту. По Закону о регистрации они подлежат регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Кроме того, к ним относят арест имущества должника, который наложил судебный пристав-исполнитель. При аресте третьи лица не получают прав на недвижимость. Арест обычно запрещает распоряжаться имуществом, может ограничивать пользование им или предполагает изъятие имущества.

— Какой самый распространенный вид обременений?

— Самым распространенным видом обременений является ипотека. В 2024 году в Свердловской области зарегистрировано более 147 тыс. ипотек (147 477).

При приобретении жилья за счет кредитных средств в отношении жилого помещения возникает залог между собственником и банком. Банк является залогодержателем. Соответствующая запись вносится в ЕГРН.

При залоге собственник не может свободно распоряжаться имуществом, отчуждать имущество без согласия залогодержателя. С прекращением обязательств по кредиту залог прекращается.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРН необходимо обратиться в Росреестр. В случае, если закладная не выдавалась, заявление подает банк. А если выдавалась, то заявление подает законный владелец закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная. С заявлением также может обратиться залогодатель с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку банка об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.

— Какие последствия обременения арендой?

— Обременение в виде аренды, по данным статистической отчетности, занимает второе место по распространенности после ипотеки (11 749).

Аренда устанавливается на основании договора аренды. Арендодатель получает плату, а арендатор — право владения и пользования объектом недвижимости в пределах, установленных договором.

Договор аренды на срок более года подлежит государственной регистрации. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду.

При заключении договора арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и так далее). Также при отчуждении обремененного арендой имущества собственник обязан уведомить нового правообладателя о наличии аренды.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

— Как узнать о наличии обременений/ограничений в ЕГРН?

— Проверить наличие обременения/ограничения права на недвижимость можно, запросив выписку из ЕГРН через МФЦ или в электронном виде через сайт Росреестра или портал Госуслуг.

Также информацию можно узнать через сервис «Справочная информация по объектам недвижимости» на сайте Росреестра.

— Ирина Викторовна, что делать, если по сведениям ЕГРН на объект недвижимости наложен арест/запрет?

— В большинстве случаев решение о наложении ареста принимается судебным приставом-исполнителем или судом. Копия акта о наложении ареста, о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом направляется в орган регистрации прав.

Причины наложения ареста могут быть самыми разными: судебные тяжбы, имущественные споры, это могут быть и неоплаченные штрафы ГИБДД, задолженность за жилищно-коммунальные услуги, неуплата налогов и алиментов и другое.

После того, как задолженность погашена, в рамках межведомственного взаимодействия пристав-исполнитель или суд направляют сведения об отмене ареста/запрета в Росреестр, запись об аресте (запрете) погашается в ЕГРН в течение трех рабочих дней.

Арестованное имущество нельзя продать, подарить или сдать в аренду. Поэтому перед покупкой недвижимости важно проверять квартиру, дом или земельный участок на наличие возможных ограничений.

Фото предоставлено пресс-службой Управления Росреестра по Свердловской области