Михаил Хорьков о проблемах и перспективах льготного ипотечного кредитования

Рыночная ипотека — важный элемент в структуре современного рынка жилья. Рыночные ставки реагируют на внешние условия, денежно-кредитную политику и корректируют объем спроса на рынке. Поэтому кризис спроса, падение ипотечного рынка — это поводы переосмыслить и перезагрузить рынок жилья для девелоперов.

Периоды рыночного спада нужны рынку в том числе и для того, чтобы вернуть стоимость земли, возросшую себестоимость строительства к разумным рамкам. Если этого не происходит на протяжении длительного времени, рынок искусственно стимулируется, на нем накапливаются риски и диспропорции.

В этом заключается проблема льготных программ ипотечного кредитования. К сожалению, правительство пока не смогло перевести льготную ипотеку из разряда экстренной поддержки в инструмент развития отрасли. Шаблонные решения плохо работают на всю страну.

Итоги льготной ипотеки для российского рынка жилья очень контрастны. И если Екатеринбург за последние 3,5 года с момента запуска программы увеличил объем предложения в два раза, то многие города не смогли нарастить объем стройки. И там темпы роста цен оказались существенно выше.

Текущая модель ипотечного стимулирования не учитывает возможности локальных рынков по предложению. Считается, что рост цен должен увеличить инвестиции в новые проекты и сбалансировать рынок. Но на относительно коротких циклах это не работает. Тем более у девелоперов и покупателей не было четкого понимания того, как долго будет работать льготная ипотека. Ее постоянно продлевали, но сроки действия программы оставались сильно меньше одного девелоперского цикла.

В итоге льготные программы сформировали ценовые и структурные перекосы на рынке жилья.

В последние месяцы доля льготных программ выросла до 70% в общем объеме выдачи ипотеки. Рынок стал чрезвычайно зависимым от государственного субсидирования. Сегодня это уже проблема не только девелоперского бизнеса, но и банковской отрасли — почти все проекты строятся за счет проектного финансирования.

Мы упустили шанс гармоничной отмены льготных программ. Теперь их одномоментное сворачивание — очень большой риск для неповоротливого и инерционного рынка жилья. Рынку нужна медленная корректировка ипотечных стимулов с четкой и понятной стратегией возврата к рыночным контурам функционирования. Не продление измененных условий на полгода-год, а именно стратегия на три-пять лет. Это необходимо в первую очередь банкам, которые в последние годы разделяют девелоперские риски.

Российская система проектного финансирования пока не имеет опыта прохождения через длительные периоды рыночного спада. Но к этому надо быть готовым. А как быть готовым, если у нас нет ориентиров по контурам развития ключевого фактора — ипотеки? Решения по нему лежат за рамками рынка.

На текущий момент наиболее перспективное направление в сфере ипотечного кредитования — индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Здесь есть как колоссальные возможности, так и значительные риски для масштабирования ипотечных программ. Первые связаны с локальными рынками, которые не сформировали внятный сегмент многоквартирного жилья. Это шанс для развития для малых и средних городов, развития рынка в сельской местности.

Разворот ипотечного конвейера в сторону ИЖС открывает новые возможности для многих территорий и строительной индустрии. Риск тот же, что и на рынке городского жилья: рост спроса, не обеспеченный предложением, не только сформирует предпосылки для повышения цен, но и усугубит инфраструктурные диспропорции в загородных проектах.

Руководитель аналитической службы Уральской палаты недвижимости партнер bnMAP.pro по Свердловской области Михаил Хорьков

Фото предоставлено УПН