Метры против процентов

Из множества вариантов инвестирования средств, которые доступны частному инвестору, наибольшей популярностью в кризисные времена пользуются два — банковские вклады и покупка недвижимости. ИАА «УралБизнесКонсалтинг» сравнило доходность этих двух финансовых инструментов за 2022 год.

Для расчета доходности депозита использовался индикатор, который регулярно отслеживает Центробанк — средняя максимальная ставка по вкладам десяти банков, привлекающих наибольший объем средств физлиц.

Год назад — в первой декаде января 2022 года — этот показатель составлял 7,74%. Именно на такую среднюю доходность могли рассчитывать инвесторы, которые решили положить свои деньги в крупные банки на 12 месяцев.

По сравнению с темпом роста цен эти цифры совсем не впечатляют. По данным Свердловскстата, годовая инфляция в Свердловской области в декабре 2022 года составила 11,83%. Это примерно на 4 п. п. больше, чем средняя доходность по депозитам.

Для расчета доходности инвестиций в жилье использовались данные аналитикой Уральской палаты недвижимости (УПН). По состоянию на 2 января 2023 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Екатеринбурга составляла 103 тыс. 278 руб. за кв. м. За год стоимость квартир в уральской столице выросла на 9,4%.

Сдача жилья в Екатеринбурге традиционно позволяет заработать инвесторам еще 4-6% в год. Соответственно, при грубом подсчете общая доходность этого финансового инструмента составила 13-15%, что незначительно выше уровня инфляции.

Отметим, что доходность екатеринбургской недвижимости обгоняет банковские вклады три года подряд. По данным УПН, в 2020 году средняя цена предложении на вторичном рынке жилья города выросла на 9%, в 2021-м — на 19%. Для сравнения: перед началом 2020 года средняя ставка по депозитам составляла 5,9%, 2021-го года — 4,5%.

Впрочем, в 2023 году ситуация может кардинально измениться. Эксперты сходятся во мнении, что рынок жилья Екатеринбурга сильно «перегрет». За последние три года цены на «вторичке» увеличились в полтора раза. Дальнейший рост под большим вопросом из-за эффекта высокой базы, отсутствия роста реальных доходов населения, увеличения ипотечных ставок и других неблагоприятных факторов.

Согласно январскому опросу блога REBURG, который ведет начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков, 48% респондентов прогнозируют снижение цен в ближайшие 12 месяцев (речь идет как о первичном, так и о вторичном рынке). 12% ожидают дальнейшего удорожания жилья. Остальные 40% верят в стабилизацию цен вблизи сегодняшних отметок.

«Вторичный рынок в последнее время подстраивается под общие рыночные настроения, которые во многом определяются не только контрастными условиями кредитования, но и возросшим ценовым разрывом с сектором новостроек», — заявил М. Хорьков.

Генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко также осторожно оценивает перспективы дальнейшего роста цен на «вторичку».

«В 2023 году стоимость вторичного жилья будет зависеть целиком от общего положения дел в стране, от стабильности экономической ситуации. Можно ожидать как вялого роста, так и снижения цен на квартиры», — считает Павел Луценко.

Высока вероятность, что в ближайшие 12 месяцев инвестиции в недвижимость окажутся менее выгодными, чем вложения в банковские вклады. В настоящее время средняя ставка по годовым депозитам в РФ составляет 8,13%. Рынку жилья будет сложно показать сопоставимую доходность даже с учетом сдачи квартир в аренду.

Напомним, что банковские депозиты дают возможность получить гарантированный и заранее известный доход. Это особенно важно в текущей макроэкономической и геополитической ситуации, когда крайне сложно спрогнозировать дальнейшее развитие событий на финансовых рынках, в секторе недвижимости и других сегментах российской экономики. Поэтому нельзя исключать, что в 2023 году произойдет частичный переток средств частных инвесторов из более рискованных инструментов в банковские депозиты.