Растянутая покупка

В Свердловской области по итогам 2022 года средний срок ипотечного кредита на строящееся жилье вырос с 20,8 (в конце 2021 года) до 24,4 года. Для готового жилья этот показатель поднялся с 21,9 до 23 лет. Об этом рассказал руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.

Помимо этого, увеличилась средняя сумма ипотечного кредита. У строящегося жилья она выросла с 3,27 до 3,98 млн руб. Для готового — с 2,74 до 3,23 млн руб. Вдобавок сумма задолженности по ипотеке на рынке строящегося жилья выросла на 23,6%, готового — на 16,9%.

Можно предположить, что главной причиной сложившихся тенденций стало то, что рост зарплат у населения не успевает за ростом цен. Это подтвердил в разговоре с УрБК М. Хорьков.

«Это не новость сегодняшнего дня. Это тенденция, которая сохранялась на протяжении последних двух лет. Сроки кредитования увеличивались и по итогам декабря в очередной раз достигли максимальных значений. Причина здесь связана с тем, что заемщики стремятся сократить размер ежемесячного платежа в условиях, когда размер кредита увеличивается из-за роста цен на квартиры. Сроки растут для того, чтобы попасть в какой-то требуемый диапазон, не больше какой-то определенной суммы», — сообщил эксперт.

То, что для строящегося жилья показатели оказались выше, чем для готового, аналитик объяснил более высокими суммами сделок в первом случае. Поэтому и сроки больше. Помимо этого, для строящегося жилья есть льготные программы, позволяющие привлекать большие суммы кредитов. Но опять-таки срок кредитования приходится растягивать.

Добавим, что к концу года в Свердловской области вырос еще один коррелирующий с вышеизложенными показатель — рекомендованный семейный доход на обслуживание среднего ипотечного кредита. По данным Национального бюро кредитных историй (НБКИ), в декабре он увеличился на 2,6% относительно марта — с 70 тыс. 906 руб. до 72 тыс. 775 руб.

Уточним, что этот показатель фиксирует предельное отношение ежемесячных ипотечных платежей семьи (домохозяйства) к ежемесячным денежным поступлениям. Он рассчитывается на основании экономически обоснованного утверждения, что относительно комфортным для заемщика является соотношение ежемесячных платежей к ежемесячным доходам на уровне 1/3. То есть фактически рост рекомендованного семейного дохода означает рост средних ежемесячных платежей по ипотеке.

Средний Урал занимает 17-е место по размеру рекомендованного семейного дохода на обслуживание ипотеки. На первом расположилась Москва (153,5 тыс. руб.), на втором — Московская область (118,9 тыс. руб.), на третьем — Санкт-Петербург (101,6 тыс. руб.), на четвертом — ХМАО (90,8 тыс. руб.), на пятом — Приморский край (88,4 тыс. руб.).

В целом по стране в декабре 2022 года размер рекомендованного семейного дохода, комфортного для обслуживания среднего ипотечного кредита, составил 80,7 тыс. руб., что на 6,6% меньше по сравнению с мартом того же года (86,4 тыс. руб.).

«После пика роста среднего размера рекомендованного семейного дохода российского заемщика в марте прошлого года, затем данный показатель существенно снизился. В наибольшей степени на улучшение индикатора комфортного обслуживания ипотеки повлияли снижение ключевой ставки Банка России и рыночных ипотечных ставок, а также постепенное сокращение стоимости квадратного метра жилья. Все это, вкупе с увеличением сроков кредитования, привело к некоторому удешевлению стоимости ипотечного кредита и его обслуживания. В то же время динамика доходов населения и экономическая неопределенность пока не позволяет говорить о том, что ситуация с комфортным обслуживанием ипотеки существенно улучшилась. В этих условиях заемщикам важно продолжать контролировать кредитную нагрузку и планировать свои финансы таким образом, чтобы выплаты по кредиту позволяли поддерживать привычный уровень жизни», — прокомментировал директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.

Помимо этого, М. Хорьков уточнил, прошлогодний резкий рост ключевой ставки ЦБ до 20% и ее последующее поэтапное снижение не повлияли на объемы выдачи ипотеки, а на сроки кредитования и суммы воздействие было краткосрочным.

«Это скорее был непродолжительный период, когда рынок существовал в других условиях. Позже, когда заработали новые условия по льготным программам, рынок вернулся к прежним контурам», — уточнил эксперт.

Добавим, что, по данным аналитика, по России средний срок ипотеки для строящегося жилья вырос до 26 лет, для готового — превысил 24 года. Средний размер займа составил 5,44 и 3,95 млн руб. соответственно.

В итоге дальнейшая динамика всех указанных показателей зависит в первую очередь от того, как будут вести себя зарплаты населения и цены на жилье. Чем сильнее будет разрыв, тем чаще гражданам придется брать ипотеку на максимальный срок, составляющий сейчас 30 лет.

Изображение создано с помощью нейросети Midjourney