Экономия на «квадрате»

По итогам октября 2022 года в Екатеринбурге средняя площадь квартир в новостройках выросла до 44 кв. м., что на 2 кв. м. (5%) больше, чем в аналогичный период прошлого года. Об этом говорится в исследовании «Авито Недвижимости».

По мнению гендиректора агентства недвижимости «Диал» Александра Дмитриева, в данном случае наблюдается колебание статистики. Федеральный тренд, напротив, идет к уменьшению квартир, уверен эксперт. Например, во время прошедшего в октябре «Уральского форума по недвижимости» застройщики утверждали, что им «есть еще куда снижать дальше», рассказал он.

«В среднем если мы будем брать площадь однокомнатной квартиры, как она себя ведет, то она имеет тенденцию к уменьшению на первичном рынке. Если мы посмотрим на «двушки», там тоже будет склонность к уменьшению. Застройщики постоянно нам рассказывают, как люди любят небольшие функциональные квартиры. Конечно, они рады: квартиры подорожали очень сильно. Что люди могут себе позволить, то и покупают», — объяснил А. Дмитриев.

Колебание в статистике же возникло из-за квартир-студий, предполагает эксперт. В свое время на них был очень большой спрос, который в последний год начал падать. Застройщики вновь обратили внимание на одно- и двухкомнатные квартиры, которые имеют большую площадь, чем студии. Но внутри своего сегмента их площади уменьшаются.

«Если мы смотрим каждый сегмент по отдельности, то с большой долей вероятности будет уменьшение. Если смотрим вместе, смешивая однокомнатные, «двушки» и студии, то, может, мы и получим увеличение из-за перераспределения в сторону «двушек» и уменьшения сегмента студий», — заключил гендиректор.

Предположение о том, что метраж квартир вырос отчасти из-за структуры спроса, в какой-то мере подтверждает и комментарий руководителя направления первичной недвижимости «Авито Недвижимости» Дмитрия Алексеева.

«Есть и города, где средняя площадь объектов в новостройках в годовом выражении не изменилась или повысилась. Вероятно, что здесь квартиры небольших метражей раскупаются быстрее, в то время как лоты с большой площадью остаются в экспозиции, что и влияет на рост средних показателей. Как скажется текущая макроэкономическая ситуация на размерах объектов недвижимости, мы увидим через несколько лет», — предположил он.

Добавим, что если ориентироваться на данные «Авито Недвижимости», то получается, что в России нет какой-то единой тенденции к увеличению или уменьшению метража. В среднем по стране показатель сохранился на уровне 47 кв. м. Сильнее всего площади выросли в Омске (плюс 19%), Ростове-на-Дону (плюс 12%), Кирове (плюс 11%). Снизились — в Сочи (минус 16%), Москве (минус 15%), Саратове (минус 13%). Получается, что цифры сопоставимые в обе стороны.

В то же время оба эксперта примерно сходятся в том, почему застройщики снижают метраж квартир. А. Дмитриев указывает на то, что покупательная способность падает, особенно на фоне того роста цен на жилье, который произошел в последние годы. Усугубляется это тем, что ипотечная ставка тоже может меняться, а банки стали одобрять меньшие суммы таких кредитов, например, 1,8 млн руб. вместо 2,3 млн руб., считает он.

«Чтобы все-таки квартиру «потребить», когда у людей ограниченные финансовые возможности, застройщик уменьшает площадь. Ведь у нас за год значительно подорожал квадратный метр. Когда цены так резко выросли, то получилось, что продукт дорогой, а зарплаты остались прежними. Получается как с продуктами: вместо литра кефира — 0,9 литра, вместо десятка яиц — девять и так далее. Тут та же самая история», — привел аналогию он.

Д. Алексеев указывает на то, что сложившая ситуация является неким отложенным эффектом, ведь проекты зданий закладывались несколько лет назад.

«Уменьшение средней площади квартир в новостройках — один из способов сохранить спрос в условиях растущих цен на объекты. Это особенно заметно по городам, в которых квартиры традиционно стоят дорого, таких как Сочи и Москва. При этом нужно понимать, что тенденция к сокращению площадей является долгосрочной. Цифры отражают положение дел, которое было на рынке три-четыре года назад, когда вводимые в эксплуатацию ЖК проектировались и утверждались», — добавил он.

Хотя мнения А. Дмитриева и авторов исследования частично разошлись, в текущей экономической ситуации сценарий уменьшения площадей квартир кажется более вероятным. Страна постоянно сталкивается с новыми экономическими вызовами, а платежеспособность населения в лучшем случае останется на прежнем уровне. Отсюда можно предположить, что небольшое жилье продолжит быть востребованным. С другой стороны, при таком сценарии вероятно, что в статистике ситуация останется неопределенной, ведь маленькие квартиры будут быстро раскупаться, а более крупное жилье останется в экспозиции. Оно тоже будет влиять на оценку, и может оказаться, что площади сохраняются или растут.