Взлет перед падением

По данным Банка России, в Свердловской области продолжается бурное восстановление рынка ипотечного жилищного кредитования. В мае в регионе выдали 1 тыс. 260 кредитов — это был худший месячный показатель за последние годы. После достижения локального «дна» рынок стал динамично восстанавливаться. В июне в регионе выдали 2 тыс. 266 ипотечных кредитов, в июле — 3 тыс. 373, в августе — 4 тыс. 544. В целом можно сказать, что рынок приблизился к докризисным уровням. Однако совсем скоро ситуация может измениться в худшую сторону. Из-за последних событий число ипотечных сделок заметно сократилось.

Отметим, что Центробанк публикует статистику с месячной задержкой. Данные за сентябрь появятся только в начале ноября. Высока вероятность, что цифры за первый осенний месяц будут весьма позитивными. Во-первых, решение о начале частичной мобилизации было озвучено только 21 сентября. Соответственно, в первые три недели месяца ситуация была относительно благополучной. Во-вторых, ипотечный рынок достаточно инертный. Он далеко не сразу реагирует на изменение внешних условий. Людям нужно время для того, чтобы осмыслить все происходящие перемены.

Вместе с тем очевидно, что текущая ситуация негативно повлияет на динамику ипотечных сделок. Российские банки вынуждены корректировать свои скорринговые модели, чтобы избежать роста доли просроченной задолженности. После объявления о начале частичной мобилизации некоторые финансовые организации перевели заемщиков мужского пола и призывного возраста в разряд высокорискованных.

«Банки могут весьма осторожно подходить к вопросу кредитования мужчин до 35 лет из-за потенциального риска невозврата кредита. Это снизит объем одобряемых кредитов», — заявил проектный лидер аналитической компании Frank RG Артем Мосин.

В издании Forbes рассказали, что случаи прямых отказов в ипотеке мужчинам, которые могут попасть под мобилизацию, пока единичны. Как правило, банки просто одобряют им кредиты на невыгодных условиях. Речь идет о повышенной процентной ставке, невысоком кредитном лимите. В этих условиях потенциальные заемщики сами отказываются от получения ипотеки.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков добавляет, что в условиях глобальной неопределенности многие семьи временно отложат решение жилищного вопроса.

«Очевидно, что покупатели будут действовать более осторожно», — полагает М. Хорьков.

Такая точка зрения кажется вполне логичной. В период сильных потрясений россияне опасаются совершать крупные покупки и брать на себя дополнительные финансовые обязательства.

Еще один негативный фактор для рынка — удорожание ипотеки. После начала частичной мобилизации многие банки приняли решение повысить ставки по базовым программам на 0,3-0,6%. Это связано с ужесточением кредитных политик и ожиданием повышения ключевой ставки в октябре.

Последние решения Банка России также могут привести к замедлению темпов выдачи ипотечных кредитов в ближайшем будущем.

Недавно регулятор анонсировал ужесточение регулирования выдачи ипотеки с низким первоначальным взносом (не выше 10%) на первичном рынке жилья. Отмечается, что с 1 декабря 2022 года в России будет установлена надбавка к коэффициенту риска по таким кредитам в рублях в 2,0. Предполагается, что данное решение вынудит финансовые организации максимально ограничить выдачу таких кредитов.

Также ЦБ планирует бороться с хитрыми схемами, которыми часто пользуются российские застройщики. Они работают следующим образом. Девелоперы привлекают в партнеры банки, выдающие кредиты под минимальные проценты (иногда даже под 0,1%), и компенсируют это выплатой единоразовой комиссии. Например, квартиру стоимостью 10 млн руб. продают на 12-13 млн, из которых 2-3 млн отдают кредитной организации.

Все перечисленные факторы в совокупности создают достаточно мрачные перспективы для ипотечного рынка. Весьма вероятно, что в октября-ноябре число выданных кредитов заметно снизится. Дальнейшее развитие рынка во многом будет зависеть от того, насколько быстро и эффективно российская экономика сможет адаптироваться к новым условиям.