Гуд бай, барак, гуд бай

На протяжении последних лет в Екатеринбурге фактически идет процесс реновации жилого фонда: до появления инноваций в законодательстве и специального правового статуса город прощается с микрорайонами бараков, на месте которых возникают новые современные жилые дома. Одним из стопоров этого процесса становятся сложности, возникающие с отселением старых, часто аварийных, объектов. И причины задержек не редко спровоцированы «потребительским терроризмом» со стороны жильцов.



Зачастую жители отселяемых домов сознательно завышают стоимость своих «квадратных метров» в надежде на то, что застройщик решит разменять время на деньги и заплатить откровенно неадекватную сумму, лишь бы не затягивать процесс сноса. Несмотря на то, что действующее законодательство предусматривает целый ряд инструментов по изъятию жилых помещений и, как правило, стоит на стороне градостроительных нужд города, сам процесс судебного разбирательства долог и может занимать до года и больше. А более быстрые инструменты отселения зачастую относятся к ситуациям, касающимся государственных нужд: изъятие земельных участков под строительство инфраструктурных объектов или строительство государственного значения. Все это регулярно создает разного рода казусы, в результате которых один или два человека могут на годы остановить большую стройку.

Примером может служить ситуация, сложившаяся в Пионерском микрорайоне Екатеринбурга. Здесь на протяжении целого ряда лет идет постепенный процесс расселения бараков. Здания получают статус аварийных, после чего квартиры в них выкупаются застройщиком, сами объекты постепенно отселяются и сносятся. Получившаяся площадка затем готовится для нужд нового жилищного строительства. Как рассказывает застройщик площадки — корпорация «Атомстройкомплекс» — обычно эта схема работает без сбоев. Жители ветхих и аварийных домов искренне рады возможности немедленно получить за свои квартиры деньги или квадратные метры в новых домах.

Более того, часто застройщик идет навстречу жителям расселяемых домов, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Так, например, при расселении барака по адресу ул. Вилонова, 86/1 застройщик столкнулся с непростой ситуацией: в одной из квартир проживал молодой человек-сирота, у которого не было вообще никаких документов на эту жилплощадь. На руках был только ордер на его уже умерших дедушку и бабушку, выписанный еще в советское время. Квартира находилась в социальном найме, не была приватизирована. Юноше предстояло потратить свое время, чтобы формализовать право собственности, оформить перезаключение договора соцнайма и получить ордер уже на себя. Но строительная корпорация пошла ему навстречу: предоставила студию в одном из новых домов «Атомстройкомплекса». Сегодня у парня есть свое жилье, и он пишет застройщику благодарственные письма.

«Атомстройкомплекс» старается максимально пойти навстречу собственникам расселяемых домов. Мы предлагаем различные варианты: получить компенсацию деньгами или в виде квартиры в новом доме. При необходимости готовы на рассрочку платежей, если люди хотят приобрести более дорогое жилье с доплатой. Рассматриваем все возможные варианты для того, чтобы решить конкретные задачи каждого отдельного жильца, каждой семьи», — отмечает начальник отдела подготовки участков для строительства корпорации «Атомстройкомплекс» Оксана Логинова.

Но иногда отработанная схема расселения дает сбои — как правило, из-за непримиримой позиции жильцов, стремящихся получить за свои квадратные метры суммы, неадекватные не только их реальной рыночной стоимости, но и ценам на новое жилье в том же районе. И примером может служить тот же барак на ул. Вилонова 86/1. Расселение здесь начали еще в 2019 году, а в конце 2021 года дом признали аварийным и подлежащим сносу, о чем есть соответствующее решение комиссии и постановление администрации Екатеринбурга. Большая часть квартир в доме на настоящий момент уже расселена, жильцы либо съехали, либо готовы сделать это в ближайший момент. Но в здании остались две собственницы, которые требуют за свои квартиры неадекватно высокие суммы.

Как рассказывает застройщик, в 2019 году женщинам было предложено 55 тыс. руб. за квадратный метр в разваливающемся бараке, что составляло порядка 3 млн 400 тыс. руб. за квартиру, что было выше рыночной цены. Собственницы тогда просили 10 млн руб. Сейчас одна из них оценивает свою квартиру уже в 15 млн руб., но «готова снизить до 12 млн». Это составляет порядка 200 тыс. руб. за квадратный метр, что не только вдвое превышает средние расценки по городу, но и оказывается существенно выше цены жилья в новостройках бизнес-класса в том же Пионерском поселке, которая колеблется в пределах от 130 до 160 тыс. руб. за квадратный метр.

При этом женщины ссылаются на собственную оценку стоимости квартиры, которую сложно назвать рыночной. Не исключено, что они могли быть введены в заблуждение оценщиками, которые отдельно рассчитали им стоимость квартиры и доли в земельном участке. Это, мягко говоря, не соответствует сложившейся рыночной практике, когда два объекта друг от друга принципиально не отчуждаемы. И права, на которые переходят совместно. Потому и цена рассчитывается общая. Более того, по закону вся земля под сносимым объектом предоставляется застройщику бесплатно. Впрочем, и в этом случае запросы собственниц явно далеки от рыночной цены, и вряд ли у них есть шансы получить запрашиваемую сумму, несмотря на то, что они пытаются создать негативный информационный фон, оказать давление на застройщика.

«В законодательстве четко прописаны алгоритмы разрешения подобных ситуаций. В отличие от случаев с частным сектором, где много неурегулированных ситуаций и застройщики вынуждены договариваться с собственниками на условиях последних, в случае с расселением аварийных объектов, подлежащих сносу, в Жилищном и Градостроительном кодексах прописан понятный и прозрачный порядок действий для застройщика, в том числе в судебном порядке. Если собственник и застройщик не договариваются, то суд назначает собственную независимую оценку, и инвестор обязан выплатить собственнику именно эту определенную судом сумму. Как показывает судебная практика последних лет, назначаемая судом сумма может оказаться ниже, чем та, которую застройщик предлагает по доброй воле», — отмечают опрошенные УрБК юристы.

Такой исход противостояния тем более вероятен, потому как застройщик с площадкой на ул. Вилонова пока не спешит: здание № 86/1 не входит в первую очередь строительства, а установленные законом сроки расселения дают инвестору возможность расселять дом в течение нескольких лет. Время и для снижения цены, и для судебных процедур у застройщика еще есть.

УрБК будет следить за развитием событий.