Насыщение ипотекой

Аналитики рейтингового агентства «Эксперт РА» прогнозируют, что во II полугодии 2021 года темпы выдачи ипотечных кредитов в РФ снизятся по сравнению с первой половиной текущего года. Эксперты связывают это с повышением ключевой ставки, сокращением числа платежеспособных заемщиков, а также с увеличением цен на жилье.

«По прогнозу агентства «Эксперт РА», высокие темпы роста в I полугодии 2021-го позволят ипотечному рынку незначительно превысить показатели 2020 года. По нашей оценке, выдачи могут составить до 4,5 против 4,4 трлн руб. в 2020-м. Сдерживать рынок будет реализовавшийся с опережением в 2020-м и первой половине 2021-го спрос, в том числе исчерпание его инвестиционной составляющей, снижение базы новых платежеспособных заемщиков в связи с сокращением реальных доходов населения, а также повышение ставок по рыночным программам на фоне ужесточения денежно-кредитной политики», — отмечают аналитики.

Напомним, что в апреле текущего года Банк России повысил ключевую ставку на 50 базисных пунктов, в июне — еще на 50 б. п., в июле — на 100 б. п. В теории ужесточение монетарной политики должно привести к пропорциональному росту ставок по ипотечным кредитам. Однако по факту жилищные кредиты подорожают только на вторичном рынке жилья. Это связано с тем, что при покупке квартир в новостройках россияне чаще всего используют льготные программы «Ипотека с господдержкой» и «Семейная ипотека» с фиксированными ставками (7 и 6% соответственно).

«Рост ставок для вторичного рынка будет медленным и не приведет к быстрым переменам, но ближе к осени может стать заметным для многих потенциальных покупателей. На фоне ожидаемого роста предложения в новостройках может начаться очередное перераспределение спроса в пользу первичного рынка, где в ближайший год продолжат действовать льготные условия кредитования», — считает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

Впрочем, ошибочно полагать, что повышение ключевой ставки не ударит по рынку новостроек. Дело в том, что многие граждане перед покупкой жилья в новостройках продают на вторичном рынке свою старую квартиру. Поэтому ставки на «вторичке» напрямую влияют на активность заемщиков, которые планируют приобрести недвижимость в новостройке.

Еще один негативный фактор для ипотечного рынка — ужесточение условий выдачи кредитов в рамках программы «Ипотека с господдержкой». Российские власти летом текущего года повысили ставки на 0,5 п. п., до 7%, а также урезали кредитный лимит до 3 млн руб. Поддержать спрос во II полугодии 2021-го сможет программа «Семейная ипотека», которую распространили на семьи с одним ребенком. Однако в целом можно говорить о некотором снижении объемов господдержки рынка жилищного кредитования.

Ситуация осложняется тем, что рост цен на жилье в стране практически полностью нивелировал все преимущества льготных ипотечных программ. Многие потенциальные покупатели стали сомневаться в привлекательности текущих условий кредитования.

«Стремительное увеличение стоимости квартир, спровоцированное ажиотажным спросом, достаточно быстро свело на нет экономию от низких ставок, поскольку заемщики вынуждены были брать большие по размеру ссуды, чтобы приобрести квартиру. Кроме того, на фоне снижения реальных доходов населения наблюдалась тенденция к увеличению сроков кредитования, что позволяло ограничить повышение долговой нагрузки и сформировать комфортный график погашения в условиях роста среднего размера ссуды. Средний по РФ размер кредита за последние полтора года вырос на 28%, с 2,2 до 2,9 млн руб. Средний срок ипотечного кредита в мае 2021-го превысил 20 лет, хотя всего полтора года назад составлял около 18 лет, а вместе с увеличением сроков растет и переплата по кредиту», — рассказали аналитики «Эксперт РА».

Михаил Хорьков также считает, что подорожание квартир на первичном рынке полностью убивает все преимущества от снижения ипотечной ставки.

«С июля 2021 года программа льготной ипотеки скорректирована. Итоги предыдущего этапа остались контрастными — покупатели получили более привлекательную ставку, продажи выросли, но последующий рост цен «съел» все преимущество этого механизма господдержки. Тем не менее увеличение стоимости квартир и продаж позволило девелоперам войти в период растущей инфляции с хорошим запасом прочности. Не будь льготной ипотеки, рост цен на строительные материалы подкосил бы бизнес многих компаний строительного сектора», — заявил М. Хорьков.

Аналитики УПН полагают, что резервы ипотеки для вывода рынка жилья на более высокий объем продаж исчерпаны. В ближайшие месяцы темпы выдачи новых кредитов могут сильно замедлиться из-за роста процентных ставок и снижения активности покупателей квартир. Уже осенью ипотечный рынок может перейти в фазу охлаждения.