Кто в доме профессионал

В редакцию УрБК на анонимной основе обратилась наша читательница Анна (имя изменено — прим. ред.) с рассказом о том, как ошибочное решение обслуживающей организации едва не нанесло вред архитектуре жилищного комплекса, в котором она проживает, и всему кварталу. Товарищество собственников жилья (ТСЖ), обслуживающее один из домов элитного ЖК в центре Екатеринбурга, решило отремонтировать фасад, в том числе покрасить его.

Только в последний момент, когда уже практически был выбран цвет, нашелся жилец, который заметил, что есть риск испортить дизайнерское единство всего окружающего пространства. Хотя поначалу возражения были встречены скептическими вопросами в духе «Какая разница, как будет выглядеть наш дом, а как — соседний?», жильцы пересмотрели свое решение и сохранили стилистику ЖК. Однако обратившуюся к нам жительницу при анализе ситуации смутил непрофессионализм, печальных итогов которого удалось избежать случайно — благодаря одному оказавшемуся в нужное время в нужном месте человеку.

«Я задумалась: а не случится ли что-то похожее в более глобальном масштабе? Когда они, например, начнут обслуживать ту же систему водоснабжения. ТСЖ не всегда обладает широкими возможностями, чтобы приглашать профессионалов и специалистов — чаще они ищут подрядчиков просто по знакомству. А это чревато. И тот, у кого проконсультировались, может быть на деле не таким уж и хорошим специалистом или не специалистом вовсе. Любая субъективная оценка может привести к фатальным последствиям», — рассуждает Анна.

Мы, в свою очередь, решили выяснить, была ли эта ситуация разовой или с подобными рисками сталкиваются все жители, чьи дома находятся в управлении ТСЖ. Какие преимущества есть у управляющих компаний, а какие — у товариществ собственников жилья? Для этого мы поговорили с представителями жилищно-коммунальной отрасли.

Знание — эффективность

ТСЖ — это в первую очередь активные и неравнодушные люди, которые решили самостоятельно позаботиться о своем доме.

«Да. Мы стараемся выбрать в правление ТСЖ неравнодушных людей. Это самое главное — неравнодушие и инициативность. Не мешать работе, а смотреть вперед и решать проблемы», — согласился с определением председатель правления ТСЖ «Центральный дом» Валерий Аверьянов.

«Мы — товарищество собственников жилья. Я первым делом на собрании людям говорила: «Не «мы» и «вы». Только «мы». Я такой же жилец этого дома. У меня здравый ум. Я не хочу платить много. И я шла сюда разобраться, как мы так живем в плане ЖКХ, когда мы собираем такие большие деньги», — подчеркнула управляющая ТСЖ «Прогресс» Оксана Курбатова.

Отсюда и вытекает необходимость самостоятельно разбираться в тонкостях обслуживания дома. Еще одна наша собеседница, Елена, десять лет возглавлявшая ТСЖ в Юго-Западном районе, сказала, что в интернете достаточно доступной информации. Плюс департамент государственного, жилищного и строительного надзора регулярно проводит консультации, а также есть организации, периодически проводящие циклы повышения квалификации. В. Аверьянов заверил, что в его доме регулярно проходят все необходимые проверки. Кроме того, ему помогает инженерное образование, а в случае необходимости он обращается к специалистам.

Однако представители отрасли ставят под сомнение, что энтузиазм и неравнодушие смогут стать адекватной альтернативой работе профессионалов, действующих в сфере ЖКХ.

«Когда дом переходит к другой организации, особенно если он обслуживался кое-как, то что хотят жители в первую очередь? Навести марафет на доме, чистые подъезды, чтобы было светло, красиво. Им нужна видимость. А мы, когда начинаем заниматься объектом, в первую очередь делаем акцент на инженерные сети. Это как раз тот якорь, на котором держится комфорт в доме, квитанции и прочее. В первую очередь это отопление, оптимизация ресурсов. Жители это все видят в квитанциях в течение буквально месяца-двух после работы с нами. Да, мы можем два года уделять минимум внимания ремонту подъездов и газонам. Но мы делаем упор на «инженерку», чтобы на третий-четвертый год могли выполнить ландшафтный дизайн, ямочный ремонт, облагородить подъезды», — рассуждает директор Нижнетагильской УК «Содружество» Юрий Кристьян.

На это О. Курбатова возразила, что жильцы ее дома, получив огромные квитанции за отопление, быстро и самостоятельно обнаружили, что большая часть труб не утеплена, фактически отапливая воздух. После исправления ситуации счета пришли в норму. Также, по ее мнению, у управляющих компаний нет мотивации искать недоработки, исправление которых позволит снизить финансовую нагрузку на собственников. Ведь УК — это бизнес, для которого жильцы — главный источник доходов, рассуждает управляющая ТСЖ.

Генеральный директор УК «Академический» Николай Смирнягин высказался о ситуации в новостройках. По его словам, с теми технологическими решениями, которые применяются в новых домах, может разобраться только профессионал. Сети новых зданий — это сложные и дорогостоящие объекты. Дорогие не с точки зрения цены недвижимости, а самого оборудования, уточнил он.

Отдельной проблемой является обслуживание современных домов с развитой внутренней инфраструктурой, включающей в себя насыщенные высокотехнологичным оборудованием системы контроля доступа и видеонаблюдения, центрального кондиционирования воздуха, индивидуального управления отоплением и микроклиматом, автоматического получения данных от приборов учета, а также многие другие системы умного дома, которыми в последние годы оснащается все больше жилых объектов класса бизнес и выше.

Как правило, эксплуатация подобного оборудования требует специальных навыков, а значит, компаниям, обсуживающим такие объекты, необходимо либо иметь в штате дорогостоящих специалистов, прошедших специальное обучение и имеющих необходимые допуски, либо заключать договоры с сервисными компаниями. УК обеспечивать выполнение этих условий традиционно легче, чем ТСЖ. Последние же могут пренебречь необходимостью привлекать специалистов определенной квалификации, последствия чего могут быть самыми негативными. В качестве примера можно привести выход из строя лифтов в одном из высотных элитных жилых комплексов Екатеринбурга, управление которого перешло от УК к ТСЖ.

Представители УК отмечают, что оборудование в новых домах на порядок сложнее в обслуживании. И ресурсов на это требуется очень много. Станции четвертого регулирования водопроводных насосов могут стоить от 500 тыс. руб., а в старых домах, даже крупнопанельных девятиэтажках, таких станций нет.

При этом, считают специалисты, чтобы идти в ногу со временем, исполнителям необходимо общаться с такими же экспертами. Однако руководству ТСЖ тяжело найти подобный круг общения, поэтому навыки, которыми владеют жильцы, рано или поздно себя исчерпают, рассуждают они. Ситуацию может усугубить то, что руководство ТСЖ может в любой момент поменяться, и тогда возникают две новые проблемы, говорят руководители УК. Первая — захотят ли новые руководители продолжать реализацию планов предшественников? Вторая — как много времени уйдет, чтобы перестроить работу?

С квартиры по нитке

В любом случае рано или поздно потребуются услуги специалиста. И тут возникает вопрос о том, как много работ могут выполнить УК и ТСЖ за одни и те же деньги.

Один из собеседников УрБК предложил взять в качестве примера средний дом суммарной площадью 12 тыс. кв. метров. Умножаем их на муниципальный тариф в 28 руб. — получаем 336 тыс. руб. в месяц. Просто чтобы заплатить председателю ТСЖ и бухгалтеру, уйдет минимум 50 тыс. руб. Вместе с налогами и страховыми выплатами это составит около 90 тыс. руб. У УК есть возможность уменьшить долю средств, идущих на бумажную работу, а остальное выделить на содержание общедомового имущества.

Похожую точку зрения приводит директор УК «Содружество» Юрий Кристьян. По его словам, для обеспечения комфорта в доме нужны слесари, электрик, аварийная служба, люди, которые занимаются узлами учета, тепловыми функциями, дворники, бухгалтер, юрист, ответственные за заполнение ГИС ЖКХ. Небольшое ТСЖ не в состоянии оплатить все услуги, считает он. Решить такую проблему они смогут, только объединившись с другими обслуживающими организациями, наняв вместе с другими ТСЖ общую бухгалтерию и юридический отдел или отдав это все на аутсорсинг.

«Мы можем предложить товариществу собственников жилья весь комплекс услуг по более заманчивой цене, чем они могли бы себе этот самый комплекс услуг создать. Например, самое маленькое ТСЖ, которое у нас есть, — на шоссе Космонавтов, 20 (Нижний Тагил — прим. ред.). Там восемь квартир. Общая сумма сборов текущего ремонта и содержания — 5,6 тыс. руб. в месяц. На эти средства максимум, что они себе могут позволить, это свой дворник, бухгалтер на аутсорсинге, и тут деньги заканчиваются. Мы же им за эти деньги предлагаем услуги дворника, слесарей, КИПовцев, электриков, аварийной службы, бухгалтеров. Мы ведем всю бухгалтерскую отчетность ТСЖ, документы, связанные с другими видами отчетности, плюс ведем ГИС ЖКХ», — привел пример тагильчанин.

С его позицией согласилась Елена, сказав, что ТСЖ может комфортно работать, только когда оно включает несколько домов. При этом каждый подъезд увеличивает финансовую нагрузку. В ее случае было 144 квартиры на 4 подъезда. И собираемых денег не хватало на содержание.

О. Курбатова еще раз обратила внимание на то, что жильцы сильнее, чем УК, заинтересованы в экономической оптимизации в своих домах. Как уже упоминалось выше, «Прогресс» смог сэкономить на воде, при этом улучшив сети. А если все-таки нужно выйти за пределы тарифов и планов, то жильцы готовы на это пойти. Например, с этого года дом перешел на муниципальные тарифы, хотя они выше. Все для того, чтобы хватило на капитальный ремонт водопровода. При этом, подчеркнула управляющая, пересматривать тариф не придется следующие 3-4 года.

Представители управляющих компаний также приводят аргумент, что им легче заключать договоры с подрядчиками, если придется к ним обращаться. УК обладает большим пулом объектов, и если подрядная организация хорошо себя покажет, то, во-первых, будет заинтересована сделать все качественно и получить новый заказ. Во-вторых, зная, что может получить новые договоры, она пойдет навстречу заказчику в ценовой политике. С ТСЖ же исполнитель хочет «выжать» максимум денег, поскольку неизвестно, когда он получит следующий контракт от него.

Решения в диалоге

Благодаря современным технологиям способы взаимодействия с собственниками у всех примерно одинаковые: телефоны и мессенджеры, личный визит, при необходимости — общее собрание жильцов. Последнее помогает упорядочить предварительные опросы жильцов и создание регламента.

Однако сколько людей, столько и мнений, поэтому Ю. Кристьян считает, что на общем собрании конструктивный диалог почти невозможен. Он предпочитает общаться с одним человеком или небольшой группой, например, советом дома. По мнению директора, советы домов можно охарактеризовать как «ТСЖ на минималках», с которым можно выстроить хорошую и эффективную работу.

Отдельно он похвалил гибридный формат, когда обслуживанием дома занимается УК, но товарищество жильцов существует как юридическое лицо.

«Большой разницы между формой «УК-ТСЖ» и «УК-собственники» нет. Отличается скорость принятия решений. ТСЖ, как второй хозяйствующий субъект, второе юридическое лицо, может принять решение быстрее. Например, быстрее запланировать работы, требующие крупных вложений, и дать нам добро на их проведение. ТСЖ имеет возможность досрочно расторгнуть договор с УК, поэтому работа управляющей с жильцами является показателем успешности обслуживающей организации. Плохо работающая УК может удержать у себя дом без ТСЖ с помощью манипуляций и подлогов. А ТСЖ может в любой момент с ней попрощаться», — объяснил Ю. Кристьян.

В целом нейтрально или положительно высказались и другие собеседники УрБК. Председатель правления «Центрального дома» Валерий Аверьянов сказал, что сейчас всех устраивает формат ТСЖ. Но если поступит предложение создать гибридный формат от добросовестной организации, то шансы принять его есть. Главное — экономическая составляющая, считает он.

Оксана Курбатова из ТСЖ «Прогресс» тоже отметила, что против УК как таковых она ничего не имеет. Весь вопрос в людях и том, насколько они будут добросовестно и компетентно осуществлять свои функции. Ей самой нравится исполнять взятые на себя обязанности, поэтому членам товарищества удалось выстроить хозяйство устраивающим всех образом. Если же в доме нет ни добровольцев, ни достаточно грамотных для подобной работы людей, то и смысла в ТСЖ нет.

«Гибридная форма — это «ленивое ТСЖ» называется (смеется). А если серьезно — люди молодцы, что создали ТСЖ. Просто им не хватает компетенции, и выбрали одну из таких вот форм, где они более подконтрольны», — охарактеризовала О. Курбатова гибридный вариант.

Еще один собеседник УрБК сравнил обслуживание дома с деятельностью правительства и депутатов. Первые — это управляющая компания, обладающая необходимыми компетенциями для выполнения работы. В роли депутатов же выступают выбранные на общем собрании совет дома или ТСЖ. Они не управляют домом, но они передают волю жильцов, контролируют обслуживающую организацию и, если их что-то не устраивает, могут расторгнуть договор.

Единственный, кто со скептицизмом высказался о гибридном формате, — Н. Смирнягин. В условиях нынешнего законодательства это будет почти не отличаться от отношений «подрядчик — заказчик», считает он. Его компания предпочитает самостоятельно организовывать жильцов на тех же общих собраниях, называя это наиболее оптимальным вариантом.

В итоге получается, что во всех случаях все равно главный показатель — это добросовестность исполнителя. В одном случае обслуживающую роль берут энтузиасты. Но они должны не просто компетентно исполнять свои обязанности, они должны изучить эту сферу, часто с нуля. С другой стороны, есть люди, чья профессиональная деятельность находится в области ЖКХ. То есть в уравнении на один элемент меньше, что, правда, компенсируется большей мобильностью со стороны товариществ. Если управляющая компания не будет добросовестно исполнять свои обязанности, жильцы могут предпочесть ей как ТСЖ, так и другую УК.

Главный же вывод касается не только сферы ЖКХ, но и любой другой: большинство конфликтов можно решить благодаря грамотно выстроенному конструктивному диалогу.