Ипотечное охлаждение

За 2020 год в Свердловской области было выдано более 60 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на сумму 137 млрд руб. Это на 38% больше по количеству и на 52% по объему по сравнению с 2019 годом, сообщает пресс-служба Уральского ГУ Банка России.

ИАА «УралБизнесКонсалтинг» попросило уральских банкиров спрогнозировать динамику развития ипотечного рынка в 2021 году.

Так, руководитель направления ипотеки Уральского банка реконструкции и развития (УБРиР) Елена Ботош полагает, что темпы роста выдачи жилищных кредитов в ближайшее время серьезно замедлятся.

«Судя по пятничному заявлению главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, цикл смягчения ключевой ставки завершился. Вероятнее всего, ЦБ в ближайшей перспективе не планирует снижать ставки, хотя будет внимательно наблюдать за развитием ситуации. Но поскольку на рынке обостряется конкуренция за хорошего, качественного заемщика, то возможно появление акционных предложений по ипотеке либо небольшое снижение ставок, которое будет носить точечный характер. На этом фоне факторов для сохранения темпов роста объемов ипотечного кредитования в 2021 году на уровне прошлого года мы не видим. Скорее всего, рост будет в пределах уровня инфляции в стране», — сообщила Е. Ботош.

Руководитель Абсолют Банка в Екатеринбурге Светлана Ковалева считает, что объем выдачи ипотеки в текущем году может вырасти на 5-10%.

«Мы ожидаем, что в 2021 году доля сделок с готовыми квартирами на рынке сохранится на уровне 75-80%. При этом ни первичное, ни вторичное жилье в этом году дешеветь не будет. Более того, вторичка начнет активно расти в цене. Мы прогнозируем в 2021 году рост ипотечного кредитования на 5-10% — в основном за счет спроса на готовые квартиры и низких ставок по жилищным кредитам», — заявила С. Ковалева.

Начальник управления по Уральскому федеральному округу «Росбанк Дом» Елена Сафонова не исключает, что в текущем году вырастет доля ипотеки на вторичном рынке жилья.

«Мы ожидаем, что ипотека останется одним из основных драйверов роста кредитования в 2021 году на фоне низких процентных ставок и государственных программ поддержки, а также реализации отложенного спроса. Мы готовы к такому сценарию, что после окончания госпрограммы льготной ипотеки снизится спрос на первичном рынке. Однако стоит признать, что интерес заемщиков сфокусирован не только на новостройках: в последние месяцы мы наблюдали рост ипотечных кредитов на покупку жилья на вторичном рынке», — рассказала Е. Сафонова.

Управляющий директор «Открытие Research» Константин Енин предполагает, что определяющим событием 2021 года для этого сегмента кредитования станет срок завершения программы госипотеки под 6,5%. То, как рынок подойдет к этому моменту, определит динамику следующих нескольких лет, считает эксперт.

«К сожалению, положительный эффект от субсидирования государством ипотеки не распространится на 2021 год. Рост цен на жилье к концу 2020 года вновь снизил доступность приобретения квартиры. При этом застройщики остаются основными бенефициарами госпомощи. Возможны два наиболее вероятных варианта развития событий. В первом сценарии в 2021 году застройщиками массово выводятся на рынок новые проекты — предложение пополняется, а среднерыночная стадия готовности продаваемой недвижимости снижается, что приводит к удешевлению жилья. В этом случае к моменту завершения госипотеки рыночные цены снизятся достаточно, чтобы рынок не ощутил изменения процентной ставки по ипотеке. И хотя в последующие периоды мы ожидаем сдержанный рост цен, он будет соответствовать росту уровня доходов населения», — сообщил К. Енин.

По его словам, во втором сценарии застройщики продолжат сохранять дефицит предложения и увеличивать цены. Рост цены, хотя и сдержанный недостаточным ростом доходов населения, будет возможен до конца завершения льготной ипотеки. После чего может случиться кратковременная пауза в продажах — застройщики будут ожидать новых мер поддержки и не спешить снижать цены, а покупателей оттолкнет увеличившийся ежемесячный ипотечный платеж.

«В IV квартале 2021 года должна произойти коррекция цен, чтобы компенсировать удорожание ежемесячного платежа после возвращения к рыночным ставкам по ипотеке на уровне 7% годовых и вернуть спрос на рынок. В этом случае в 2022 году стоимость жилья будет искать баланс между спросом и предложением. После того, как уровень доходов населения догонит сложившийся уровень цен на жилье, рынок продолжит рост», — отмечает К. Енин.

Эксперт считает, что в каждом из сценариев на рынок жилья будут влиять рост себестоимости строительства и государственные программы стимулирования отрасли. Рост цен стали на мировых рынках, случившийся в конце 2020 года, может привести к значительному удорожанию себестоимости строительства. Также ожидается и продолжающийся рост остальных строительных материалов, который будет подталкивать к росту цен на жилье и ограничивать пространство для дисконта на квартиры. Разнообразные государственные меры продолжат стимулировать строительство, что должно благоприятно сказаться на деловом климате и в среднесрочной перспективе привести к увеличению строящегося жилья.

Напомним, в апреле 2020 года в РФ запустили программу субсидирования процентных ставок по ипотеке до 6,5%. Изначально предполагалось, что эта мера господдержки будет действовать до 1 ноября прошлого года. Однако осенью в правительстве решили продлить программу до 1 июля 2021 года. В начале 2021 года президент РФ Владимир Путин обратил внимание на проблемы в некоторых регионах, где из-за льготной ипотеки «возникли дисбалансы на рынке жилья, существенно растут цены на недвижимость, не хватает доступных вариантов квартир».