Безбарьерное строительство

Администрация Екатеринбурга вынесла на общественные обсуждения проект изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Этот документ был подготовлен городскими властями совместно с Гильдией строителей Урала и другими участниками профессионального сообщества. Авторы проекта полагают, что нововведения заметно ускорят сроки строительства жилых объектов за счет максимального упрощения административных процедур. Кроме того, корректировка документа создаст предпосылки для проведения комплексной реновации старых кварталов Екатеринбурга.

Новые ПЗЗ содержат три принципиальных пункта.

Первый — увеличение коэффициента застройки в четырех территориальных зонах: Ц-1 (общественно-деловая зона городского центра), Ц-2 (общественно-деловая зона местного значения), Ж-4 (жилая застройка до 8 этажей) и Ж-5 (многоэтажная жилая застройка). Если поправки утвердят, то застройщики смогут возводить на одном квадратном метре земли не 3, а 4 кв. м. недвижимости.

Второй пункт — разрешение застраивать участок до 100% в зонах Ж-4 и Ж-5, ранее возможно было использовать не более 60% территории. Новая норма внедряется для того, чтобы у застройщиков была возможность проектировать здания с учетом федеральных нормативов и с собственным видением развития территории.

Третье нововведение — упразднение обязательного трехметрового отступа от границы земельного участка.

Как отмечают наблюдатели, принятие изменений в ПЗЗ идет в общей канве упрощения согласовательных процедур в строительной отрасли, которое осуществляется на федеральном уровне. Тенденцию в мае этого года задал президент Владимир Путин, который поручил правительству провести анализ всех строительных требований и процедур и в ближайшее время поделиться предложениями о том, как их можно упростить.

«Я прекрасно отдаю себе отчет, что происходит в этой сфере, мы много раз это обсуждали. Всякие СНиПы-хрипы и примазавшиеся к этому виду деятельности квазиучастники процесса — их нужно зачистить в конце концов, надо навести там порядок!» — отметил тогда президент.

Критики предположили, что изменения ПЗЗ могут привести к всплеску в городе точечной застройки. Однако заместитель главы Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования Алексей Бирюлин считает эти опасения напрасными.

«Излишнего уплотнения не произойдет. Дело в том, что кроме наших регламентов есть федеральные нормативы и своды правил, на которые опирается экспертиза. В частности, они требуют наличия придомовой территории, игровых площадок и мест для выгула собак, мусороконтейнерных площадок и так далее. Кроме того, есть требования противопожарной безопасности с точки зрения отступов, а также нормы инсоляции», — рассказал А. Бирюлин.

Вице-мэр пояснил, что корректировка ПЗЗ станет мерой поддержки застройщиков на фоне экономического кризиса, который развернулся из-за пандемии коронавируса.

Президент Гильдии строителей Урала Вячеслав Трапезников добавляет, что ядром новых поправок является отказ от дублирования ограничений.

«В силу этого говорить о какой-либо революции или значимой либерализации ПЗЗ Екатеринбурга с новыми поправками не представляется возможным. Соблюдение федерального комплекса норм было и остается основной задачей учреждений экспертизы и государственного строительного надзора. В то же время новая редакция ПЗЗ позволит застройщикам существенно сократить сроки прохождения разнообразных разрешительных процедур и отказаться от зачастую избыточных многомесячных, а иногда и многолетних административных барьеров, которые объективно препятствуют сегодня достижению целей национального проекта в сфере жилищного строительства, а также развитию экономики городов в целом», — заявил В. Трапезников.

По его мнению, нет никаких оснований полагать, что новые правила приведут к ухудшению качества городской среды Екатеринбурга и условий жизни покупателей квартир на первичном рынке.

Директор компании PRINZIP Геннадий Черных считает, что нововведения позволят девелоперам сократить сроки строительства за счет того, что им не придется разрабатывать проекты планировки территории.

«Сейчас коэффициент застройки территории предполагается повысить с 3 до 4. Искусственное занижение этого показателя противоречило федеральным требованиям и приводило к тому, что застройщикам было необходимо разрабатывать проекты планировки», — сказал Г. Черных.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков полагает, что эффективность новых ПЗЗ во многом будет зависеть от сложившейся практики применения этого документа.

«Очевидно, что городские власти должны найти баланс между будущим муниципалитета и интересами бизнеса. С одной стороны, мы видим серьезные преимущества нового документа. В частности, застройщикам будет легче вовлекать в оборот новые земельные участки. С другой стороны, существуют риски увеличения плотности застройки на тех территориях, где это избыточно. Поэтому очень важно, как будут пользоваться новыми правилами. Они могут работать как во благо развития города, так и во вред», — сообщил ведущий аналитик УПН.

Представители архитектурного сообщества отмечают, что новые правила дают застройщикам и авторам проектов больше свободы в творчестве, благодаря чему им удастся отойти от нынешних достаточно унифицированных фасадов и плоских линий в застройке.

При правильном использовании новые ПЗЗ позволят Екатеринбургу решить важнейшие градостроительные задачи, в том числе провести реновацию старых кварталов в центре Екатеринбурга.

«В центре города, где активно ведется снос ветхого и аварийного жилья, неизбежно нужно повышать коэффициент строительного использования земли. Но речь не идет об оголтелом увеличении плотности. В районах, которые требуют реновации, есть возможность грамотно повышать эту плотность. Следует отметить, что в центре города высокая транспортная нагрузка. С помощью реновации и комплексного подхода транспортная схема может быть сделана лучше и правильнее, должны появиться пешеходные зоны, свободные от транспорта», — рассказал глава «Атомстройкомплекса» Валерий Ананьев.

Общественное обсуждение проекта продлится до 25 августа, после чего проект будет внесен в городскую думу. Ожидается, что новые правила могут вступить в силу уже до конца этого года.