Рынок офисов: кризис качественного предложения

Уральская палата недвижимости (УПН) подготовила для ИАА «УралБизнесКонсалтинг» анализ текущей ситуации на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга. Эксперты отмечают заметное оживление спроса, а также фиксируют острый дефицит качественного предложения.

Аналитик УПН Константин Октаев рассказал, что рынок офисной недвижимости демонстрирует признаки восстановления. По итогам 2019 года объем поглощения в сегментах «А», «В+» и «В» составил около 45 тыс. кв. м. Однако дальнейший рост этого показателя под большим вопросом. За период кризиса рынок бизнес-центров стагнировал и качественно не развивался, в результате чего он не смог подготовиться к этапу возобновления роста спроса. Наиболее сложная ситуация сложилась в классах «А» и «В+». В последние восемь лет этот сегмент фактически не пополнялся новыми объектами.

«Наблюдается достаточно полярная ситуация. С одной стороны, в качественных объектах сегодня уже практически отсутствует возможность для торга для мелких арендаторов и выбора для крупных компаний, желающих улучшить условия своего размещения. С другой стороны, в объектах нижней границы класса «В» и более низких по качеству сегментах продолжается освобождение площадей и сохраняется отрицательная динамика арендных ставок. То есть на рынке сегодня происходит в большей степени перераспределение крупных арендаторов в более качественный фонд и дальнейшая разбалансировка качественных параметров объектов нижней границы класса «В», — заявил К. Октаев.

По данным УПН, на фоне активизации накопленного спроса на аренду качественных площадей и отсутствия пополнения этого сегмента новыми объектами произошла ценовая реакция рынка. К примеру, в классе «А» средняя ставка на предлагаемые на рынке площади за год увеличилась более чем на 20% и составила 1 тыс. 600 руб. за кв. м. в месяц, а в классе — «В» на 13%, до значения 970 руб. за кв. м. в месяц. Финальная ставка за 2019 год сформирована преимущественно остаточным предложением, то есть фактические ставки, по которым заключены договоры, могут быть несколько ниже. Тем не менее данные наглядно иллюстрируют эффект, вызванный резким заполнением площадей.

«Быстрого выхода из кризиса качественного предложения, пожалуй, не предвидится по той причине, что сегодня на стадии активного строительства присутствует лишь около 60 тыс. кв. м. площадей в бизнес-центрах. Учитывая, что не каждая крупная компания готова возводить здания с требуемыми параметрами для собственной эксплуатации, а рынок Екатеринбурга сегодня потенциально не готов ответить на спрос со стороны, к примеру, федеральных IT-компаний или госкорпораций, то при определении места размещения очередного подразделения ими может быть выбран другой город», — полагает К. Октаев.

Отметим, что тенденция восстановления спроса на рынке офисов Екатеринбурга пока не носит устойчивый характер. Участники рынка отмечают низкую деловую активность и сложную экономическую ситуацию.

«Мы пережили первый этап кризиса на рынке коммерческой недвижимости, когда все фронтально падало. Сейчас все стабилизировалось. Мы видим второй этап кризиса, который можно назвать стагнацией. Это период наслоения, который предшествует следующему этапу роста. Ясно, что в ближайший год мы не увидим каких-либо определенных изменений. Будем надеяться, что ситуация улучшится в двух-трехлетней перспективе», — отмечал полномочный представитель Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль на Рождественском саммите РГУД.

Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков также считает, что говорить об устойчивом росте рынка пока преждевременно.

«Рынок коммерческой недвижимости развивается в условиях экономической стагнации. Внутренних драйверов для роста недостаточно. Скорее всего, в ближайший год ситуация кардинально не изменится. Явных движений вверх или вниз не будет. Другое дело, что сейчас формируется достаточно много предпосылок для внутренней дифференциации объектов. Речь идет о появлении лидеров и откровенно провальных проектов», — заявил М. Хорьков.

В текущей ситуации аналитики УПН рекомендуют девелоперам активнее реализовывать проекты в классах «А» и «В+». В настоящее время это наиболее качественный и дефицитный сегмент. Если ранее он был практически недоступен для малого бизнеса и заполнялся международными и федеральными компаниями, то после 2014 года структура резидентов поменялась. Место международных компаний стали активно занимать российские госкомпании, а оставшиеся площади в условиях реального снижения арендных ставок стали более доступными для местного среднего и малого бизнеса.