Бизнес-центры Екатеринбурга продолжают терять арендаторов

Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) подвели итоги развития офисного рынка Екатеринбурга в I полугодии 2019 года. Эксперты отмечают дефицит качественного предложения, низкие объемы поглощения новых площадей и большой объем замороженного строительства.

«Рынок контрастов и эпизодов» — пожалуй, самая точная формулировка, которой можно было бы описать сегодняшнюю ситуацию с офисной недвижимостью Екатеринбурга. Выбор свободных площадей в классах «А», «В+» и наиболее качественной части класса «В» становится невелик, а возможности для торга — не так высоки, как ранее», — рассказал аналитик УПН Константин Октаев.

По его словам, объекты низкого качества продолжают терять арендаторов. Если посмотреть на график, иллюстрирующий темпы заполнения качественных офисных площадей, можно увидеть, что площади топового сегмента («А», «В+») заполняются быстрее, чем более массовый класс «В», но темпы этого заполнения нестабильны. Происходит это за счет тех самых «эпизодов» — сделок с крупными, в том числе государственными, компаниями.



Отметим, что в Екатеринбурге сохраняется много пустующих офисных площадей. В классе «А» их доля по итогам прошлого года составила 16%, в классе «В» — 18%, в классе «В+» — 10%. При этом ставки демонстрируют разнонаправленную динамику. Так, аренда офисов класса «А» подорожала на 1% (до 1 тыс. 280 руб. за кв. м). В классе «В+» показатель снизился на 3,3% (до 890 руб.), в классе «В» — на 1,3% (до 740 руб.).

Одной из ключевых проблем на рынке является дефицит качественных офисных площадей.

«В 2018 — начале 2019 года мы видим ситуацию, когда на фоне стабилизировавшихся арендных ставок объем поглощения словно «упирается» в ограниченную емкость предложения. Рынок, который не предлагает принципиально нового продукта, может оказаться выключенным из дальнейшего процесса разделения труда в рамках российской межрегиональной конкуренции. Среди площадей класса «В», которые были крайне востребованы в начале десятилетия, на сегодняшний день уже высока доля морально и физически устаревающих зданий. Многие из них уже не обеспечивают достаточного уровня комфорта и управления», — считают аналитики УПН.

При этом среди заполненных в последние годы крупными компаниями офисных зданий класса «В+» немало построенных ими же для собственной эксплуатации. Это является следствием того, что рынок не смог своевременно предложить им соответствующего по качеству продукта.

Низкие темпы поглощения являются главной причиной большого числа замороженных объектов. По данным УПН, в настоящее время в Екатеринбурге в стадии строительства находится 214 тыс. кв. м. Из них 65% (около 140 тыс. кв. м) — проблемные объекты.



Начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков пока не видит перспектив для оживления на рынке офисной недвижимости Екатеринбурга.

«Внутренние факторы роста городской экономики ограничены, а внешние не слишком оптимистичны. В Екатеринбурге офисный сегмент базируется на местном спросе со стороны мелких и средних компаний, а в этом сегменте пока рано ждать оживления. Общее число компаний, зарегистрированных в уральской столице, продолжает сокращаться. Это упрощенный, но понятный показатель, отражающий состояние деловой активности в городе», — рассказал Михаил Хорьков.

В текущей ситуации аналитики УПН рекомендуют девелоперам улучшать качество своих проектов и ориентироваться на крупных заказчиков.

«Строительство объекта с расчетом на крупного арендатора — достаточно рискованный шаг, вероятность спрогнозировать успешность которого равнозначна шансам стать «королем эпизода». Однако в ситуации назревающего дефицита качественных предложений наибольшая вероятность заполнения площадей остается у тех игроков, которые первыми и наиболее оперативно способны выйти на рынок с соответствующим продуктом», — полагает Константин Октаев.

Аналитики отмечают, что на фоне отсутствия роста деловой активности качественный офисный фонд в Екатеринбурге продолжает увеличиваться. Темпы этого процесса сейчас не такие высокие. Тем не менее, число новых помещений увеличивается за счет постепенного ввода в эксплуатацию зданий, которые были спроектированы достаточно давно. Такие объекты рискуют оказаться невостребованными.