Недостижимые метры

В майском указе президента РФ Владимира Путина и в нацпроекте «Жилье и городская среда» говорится о том, что к 2024 году ежегодный объем жилищного строительства в России должен вырасти до 120 млн кв. м. Это на 60% выше уровня 2018 года, когда в нашей стране построили 75 млн кв. м.

Отметим, что в Свердловской области в прошлом году ввели в эксплуатацию 2,1 млн кв. м., в Екатеринбурге — 1,1 млн кв. м. Если исходить из того, что регион должен внести свой вклад в реализацию нацпроекта, то к 2024 году субъекту необходимо нарастить объемы строительства до 3,4 млн кв. м., областному центру — до 1,8 кв. м.

По оценкам экспертов, реализация таких масштабных планов может столкнуться с целым рядом ограничений во всех российских регионах как со стороны предложения нового жилья, так и со стороны спроса.

Департамент исследований и прогнозирований Банка России подготовил аналитическую записку «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства», где отметил невысокие шансы достичь целевых ориентиров к 2024 году.

Регулятор выделяет две ключевые проблемы при реализации нацпроекта. Первая — возможный дефицит предложения.

«Планы по увеличению объемов строительства наложились на переход жилищной отрасли на кредитную модель финансирования, которая призвана решить важную социальную задачу — минимизировать риски покупателей жилья на первичном рынке. По всей видимости, процесс перехода на эту модель будет непростым, прежде всего из-за накопленных проблем в строительстве. Многие неэффективные и финансово несостоятельные компании строительной отрасли будут вынуждены уйти с рынка», — говорится в исследовании.

По оценкам ЦБ, в настоящее время около трети реализуемых проектов имеют невысокий уровень кредитоспособности. Поэтому застройщики, ведущие эти проекты, скорее всего, будут испытывать проблемы при переходе на новую модель банковского финансирования с использованием эскроу-счетов.

Ситуация осложняется тем, что неизбежный в таком случае рост банкротств строительных организаций может привести к выбытию производственных мощностей, в том числе высокоэффективных. Практика показывает, что такие качественные активы далеко не всегда переходят к финансово здоровым строительным компаниям. В этом случае застройщики не смогут вывести на рынок необходимый объем предложения.

Вторая проблема — возможный дефицит платежеспособного спроса со стороны покупателей жилья.

«Так, цели, поставленные в национальном проекте, предполагают сохранение и даже ускорение темпов роста ипотечного кредитования по сравнению с 2018 годом. Это приведет к значительному росту долговой нагрузки населения и либо еще сильнее снизит норму сбережений, либо будет сдерживать рост потребительского спроса. Быстрый рост ипотеки без накопления рисков для финансовой стабильности и чрезмерного роста долговой нагрузки населения возможен лишь при значительном ускорении роста доходов населения (до 4% в год в реальном выражении), а также при замедлении роста неипотечного потребительского кредитования и снижении ставок по таким кредитам», — отмечают аналитики ЦБ.

Авторы исследования полагают, что форсированный рост ипотеки может привести к быстрому исчерпанию потенциала спроса на покупку жилья на первичном рынке в ближайшие 7-9 лет. Отсутствие источников нового спроса может привести к резкому падению цен на жилье и объемов строительства за горизонтом действия национального проекта, что является нежелательным исходом с точки зрения всех вовлеченных в строительный рынок игроков.

В этой ситуации не исключено, что российские власти в скором времени скорректируют количественные показатели в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда» в соответствии с реальной ситуацией на рынке. В противном случае риски невыполнения целевых ориентиров останутся чрезвычайно высокими.