Екатеринбург погрузился в котлованы

К сентябрю 2018 года в Екатеринбурге было зафиксировано 850 тыс. кв. м. жилья на начальной стадии строительства. Для уральской столицы за последние десять лет этот показатель стал рекордным. В Уральской палате недвижимости (УПН) резкий рост объясняют высокими продажами на рынке, которые вызваны относительно доступной ипотекой. Однако застройщики и специалисты в сфере недвижимости считают, что компании пытаются заложить как можно больше объектов до отмены долевого строительства.

В целом, если посмотреть материалы УПН за последние десять лет, впервые резкий рост так называемого «индекса котлованов» наблюдался в IV квартале 2010 года (примерно до 370 тыс. кв. м). Затем объемы жилья на начальной стадии строительства то резко падают, то резко увеличиваются. Устойчивый рост был зафиксирован с I квартала 2012 года, и к I кварталу 2013 года показатель достигает первого максимума на отметке 650 тыс. кв. м. С начала 2015 года на рынке началось падение.

За первые восемь месяцев 2018 года «индекс котлованов» вырос почти в два раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков объясняет столь резкое увеличение показателей тем, что у застройщиков появилась «уверенность в завтрашнем дне» на фоне увеличения продаж. За январь-август 2018 года количество сделок на первичном рынке выросло на 27% по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом число продаж с использованием ипотеки (среди новостроек) возросло на 39%.

«По большому счету процесс увеличения активности мы видим у большинства игроков, которые имеют возможности для наращивания строительства. Без оптимистичного взгляда на рост продаж на среднесрочную перспективу этого не было бы. За последний год ипотека подстегнула продажи квартир — вывела на рынок новые группы покупателей», — пояснил УрБК М. Хорьков.

По его словам, определенную роль, но не ключевую, сыграла также отмена долевого строительства, запланированная в 2019 году (о чем ранее писал УрБК). Однако застройщики и эксперты, связанные с рынком недвижимости, полагают, что ликвидация «долевки» и стала основной причиной резкого роста «индекса котлованов».

«Из-за изменения закона о «долевке» сейчас очень многие пытаются попасть под действие старого закона, поэтому мы и видим происходящие изменения по объему жилья на начальной стадии строительства», — сказал УрБК управляющий «ЛСР. Недвижимость-Урал» Владимир Крицкий.

Но никаких негативных последствий от резкого увеличения количества новых котлованов представитель девелоперской компании не видит. Иной позиции придерживаются директор Союза предприятий строительной индустрии Свердловской области Юрий Чумерин.

«Вопрос в том, что будет дальше после отмены «долевки» — эта ситуация лишает застройщиков одного из источников средств. После этого у них останутся только кредиты, для получения которых необходимы счета для саморегулирующих организаций (СРО). А когда введут эти счета, неизвестно», — отмечает Ю. Чумерин.

Руководитель агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев, в свою очередь, указывает на еще одну сложность, с которой предстоит столкнуться застройщикам в 2019 году, — это подорожание себестоимости строительства в связи с повышением ставки НДС до 20% и девальвацией рубля.

«При этом мы не видим предпосылок того, что платежеспособность населения будет расти. Скорее, наоборот, — население само вскоре ощутит последствия роста цен на бензин и ставки по НДС. Заявления со стороны правительства об увеличении зарплат носят скорее декларативный характер. Вместе с тем о доступной ипотеке мы перестали слышать внятные рассуждения», — считает А. Дмитриев.

Действительно, если ориентироваться на данные УПН, то период увеличения продаж зафиксирован до начала сентября 2018 года. Уже с 17 сентября 2018 года ЦБ РФ повысил ключевую ставку, и это увеличение может оказаться не последним. При самом неблагоприятном сценарии об относительно доступной ипотеке, которая была стимулом развития рынка недвижимости, и об «оптимистичном взгляде» застройщиков можно будет забыть на неопределенное время.

«Мы находимся сейчас в состоянии надвигающегося дисбаланса между спросом и предложением, поскольку объем предложения искусственно спровоцирован одним моментом (отмена «долевки» — прим. ред.). На мой взгляд, мы входим в фазу некоего передела рынка. Покупатели первое время смогут выбирать между первичным и вторичным рынком, но «вторичка» рано или поздно подтягивается по цене вслед за новостройками», — отмечает А. Дмитриев.

Таким образом, уже в следующем году, сразу после отмены «долевки», как полагает часть экспертов, ожидается падение объема предложений и, соответственно, снижение «индекса котлованов». Но распродажи объектов по сниженной цене в этих условиях ожидать не следует. Мало кто верит, что кто-то из застройщиков будет продавать квартиры себе в минус, хотя не исключены варианты, когда девелоперы попытаются хотя бы отбить затраты. При этом состояние дисбаланса на рынке с учетом опыта прошлых лет может продлиться примерно два года.