Инвесторы отвернулись от рынка офисов

Аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) подвели итоги развития рынка офисов в Екатеринбурге в 2017 году. Уровень наполняемости качественных площадей за год увеличился на 1%, арендные ставки выросли на 3-10% (в зависимости от сегмента). В настоящее время в классе «А» показатель составляет 1 тыс. 300 руб. за кв. м. в месяц, в классе «В+» — 920 руб., в классе «В» — 750 руб., в классе «С» — 570 руб. Несмотря на рост ставок, частные инвесторы пока не спешат возвращаться на рынок офисов. Риски потерять вложенные средства остаются высокими.

Аналитик УПН Константин Октаев рассказал УрБК, что потенциальные инвесторы опасаются низкой загрузки бизнес-площадей.

«Снижение цен на рынке продажи на 8-10% на фоне подросших ставок аренды привело к тому, что предполагаемая доходность от сдачи офисов превысила уровень альтернативных издержек. Произошло это впервые с конца 2014 года. Все бы ничего, но показатель 7,4% годовых может иметь место лишь при полной загрузке площадей по среднерыночной ставке в течение года. С учетом же коэффициента загрузки, в среднем, 80%, предполагаемая доходность едва выдерживает конкуренцию с существенно снизившимися процентами по банковским депозитам. И это в условиях острой конкуренции за существующих на рынке арендаторов. Поэтому инвесторы боятся понести убытки от простоя площадей и не совершают активных действий», — рассказал Константин Октаев.

Как отмечает аналитик, уровень вакантных площадей в Екатеринбурге остается на уровне более высоком, чем тот, что характерен для сбалансированного рынка. В классе «А» он составил 24%, в классе «В+» — 11%, а в классе «В» — 18%. Низкий показатель по классу В+ объясняется также тем, что здесь наиболее высока доля зданий, построенных компаниями для собственной эксплуатации.

В настоящее время рынок офисов испытывает своеобразный «кризис жанра». Привычная модель работы на нем, когда площади скупались непрофессиональными инвесторами и позволяли окупать затраты арендой и капитализировать свои средства за счет ожидаемого роста цен, уходит в прошлое.

Также рынок офисов перестал быть привлекательным для застройщиков, которые не могут найти покупателей и арендаторов на свои объекты. По данным УПН, 2017 год стал рекордно низким по объему ввода площадей в бизнес-центрах (менее 10 тыс. кв. м). В настоящее время на стадии строительства остается 230 тыс. кв. м. арендопригодной площади, из которых 150 тыс. кв. м. заморожено.

«К профессиональным участникам рынка приходит понимание, что в среднесрочной перспективе рынок офисов Екатеринбурга не нуждается в существенном количественном расширении. Конечно, на рынке всегда есть корпорации и связанные с ними компании, которым необходимы привычные «метры», и их большинство. Но проблема в другом. Спрос на офисы со стороны таких резидентов сегодня удовлетворен количественно, и роста его объема не прогнозируется. Остается малый бизнес, который в кризисные годы оказался в достаточно сложном положении, а ведь именно он может стать основным драйвером спроса на офисные площади новой формации», — полагает Константин Октаев.

Одним из вариантов решения этой проблемы аналитик видит развитие формата коворкинг-центров (бизнес-инкубаторы), где предприятия малого бизнеса смогут получить не только место для работы, но и необходимые коммуникации, найти специалистов, получить бизнес-образование «без отрыва от производства», а также передать организацию инфраструктурной составляющей работы офиса в руки управляющей компании.

Директор консалтинговой компании «Урал-Гермес» Александр Засухин также заявил, что на рынке бизнес-площадей Екатеринбурга по-прежнему во всех классах наблюдается острый дефицит объектов, имеющих качественную концепцию и конкурентоспособный бренд. В кризис эти недостатки еще больше обнажаются и приводят к реальным потерям дохода. Для повышения конкурентоспособности офисного здания эксперт советует свердловским застройщикам проводить реконцепцию проекта.

По мнению аналитиков, главный вызов для управляющих и девелоперов сегодня состоит не в том, какой построить новый бизнес-центр, а в том, как приспособить существующие площади под меняющиеся рыночные реалии. Сегодня рынку офисов нужна качественная трансформация. Собственникам необходимо создать хорошую бизнес-инфраструктуру для того, чтобы их объекты оказались востребованными.