Константин Октаев о ситуации на рынке офисной недвижимости

В I полугодии 2017 года ставки аренды на рынке офисов впервые с 2013 года продемонстрировали положительную динамику. В классе «А» с начала года рост составил 5%, в «В+» — около 2%, в «В» — 10% (уровень ставок составил 1 270, 910 и 770 руб. за кв. м. в месяц соответственно). На самом деле, рост в наиболее массовом классе «В» в первую очередь обязан структурным изменениям, нежели ценовым. В начале года в эксплуатацию были сданы крупные объекты в центре города, которые находились в стадии строительства уже несколько последних лет. Сегодня они вышли на рынок с большим объемом предложения и высокой заявленной ставкой, которая обосновывается территориальным положением в центральном деловом ядре города.

Фактически же можно говорить о стабилизации ставок и прекращении их отрицательных корректировок на фоне незначительного снижения уровня вакантных площадей. В классе «А» он снизился с 29 до 27%, в классе «В» — с 19 до 17%. В классе «В+» есть рост вакантных площадей, который связан с перемещением офисов крупных госкомпаний. Данный факт во многом иллюстрирует текущую ситуацию на рынке, а именно — иллюзорность улучшения рыночных показателей. При установившемся уровне ставок рынок остается сжатым, и правят бал на нем именно крупные компании, вокруг которых формируется бизнес более мелких В2В компаний. Таким образом, этот рынок не расширяется, и сегодня объем спроса на нем удовлетворен полностью.

То есть для того, чтобы гипотетическому инвестору приобрести на рынке готовый офисный блок и начать зарабатывать на аренде, необходимо иметь предварительную договоренность с потенциальным арендатором. В отсутствие таковой шансы сдать офис минимизируются не только по среднерыночной ставке, но и по существенно сниженной. Среди недавно введенных в эксплуатацию объектов, например, существует практика строительства под собственную эксплуатацию, а в аренду сдаются только излишки площадей.

Параллельно движется вниз цена предложения на рынке продажи. Так, в классе «В», где площади продаются в нарезку, с начала года уровень цен опустился на 3% и составил 79,7 тыс. руб. за кв. м. в среднем по Екатеринбургу. В совокупности с ростом арендных ставок потенциальная доходность инвесторов за тот же период выросла с 6,2 % до 7,4 % годовых и впервые с конца 2014 года превысила доходность банковских депозитов.

Почему же в данной ситуации инвесторы не спешат на рынок офисов? Дело все в том же «иллюзорном» росте. При том, что формально уровень альтернативных издержек ниже доходности от аренды офисов, покупатель офиса все еще рискует потерять на простое площадей. Ведь для того, чтобы получить заветную среднерыночную доходность, необходимо переманить арендатора из другого помещения или бизнес-центра. А для этого зачастую недостаточно снизить ставку. Крупная госкомпания не мотивирована экономить на аренде, а малый бизнес, оказывающий ей свои услуги, также не заинтересован в переезде.

Возможным фактором роста рынка офисов должен быть именно сектор потребительских услуг, однако снижение реальных доходов населения и изменение структуры расходов домохозяйств пока не создают предпосылок для возникновения такого фактора. Кроме того, на этом рынке конкуренцию бизнес-центрам составят площади формата стрит-ритейл, которые в ближайшее время будут участвовать в формировании городской среды не только спальных окраин, но и центра города, куда активно возвращается рынок жилищного строительства.

Данный тип помещений позволяет размещать ориентированные на потребителя офисы продаж, а, кроме того, решается вопрос финансирования проекта, так как основным объектом реализации в таких проектах являются квартиры.

Даже случись на рынке сегодня новый виток роста спроса на потребительские и бизнес-услуги, мы уже не увидим ажиотажного спроса на офисные «квадраты». Во-первых, существующий объем вакантных площадей позволил бы ответить на такой запрос со стороны рынка. Во-вторых, учитывая развитие технологий и форматов ведения бизнеса, особенно малого, являющегося основным «драйвером» спроса, каждое дополнительное рабочее место будет требовать все меньше столов, перегородок и метров, на которых они стоят. На новом этапе качественной реструктуризации рынка все большую значимость обретают общественные пространства в многофункциональных комплексах и даже участках городской среды. В широком понимании «бизнес-центр» будущего все больше притягивается к потребителям услуг своих резидентов, либо старается притянуть их к себе посредством качества формируемой вокруг себя среды.

Константин Октаев, аналитик Уральской палаты недвижимости