Налоги в убыток бизнесу

В Екатеринбурге некоторые владельцы коммерческой недвижимости получили квитанции по имущественным налогам, где начисленные суммы оказались в десятки раз выше по сравнению с предыдущими годами. В профильном ведомстве тем, кто не согласен с таким положением дел, рекомендуют оспорить оценку в комиссии при Росреестре. Однако это отложит проблему лишь на несколько лет — до следующего пересмотра налоговой базы, уверяют эксперты.

В екатеринбургском ТЦ «БУМ» налог для собственников помещений увеличился в 28 раз. Об этом на своей странице в соцсети сообщил предприниматель из Екатеринбурга Сергей Черкасов.

«В регионе осуществляется переход на налогообложение недвижимости исходя из ее кадастровой стоимости. При этом, в частности, в городе Екатеринбурге налог на имущество физических лиц увеличился сразу в 20-25 раз. Конкретный пример: в торгово-офисном центре «БУМ» в Екатеринбурге на ул. Вайнера, 19 за 2014 год налог на имущество составлял 90,46 руб. за кв. м., а за 2015 год показатель составил 2 тыс. 497,64 руб. за кв. м. Таким же остался этот налог и за 2016 год. Сумма платежей выросла в 27,61 раза», — написал Сергей Черкасов.

Информацию УрБК подтвердили в администрации торгово-офисного центра «БУМ». По словам менеджера по аренде Веры Горшковой, наиболее остро переход на новую оценку недвижимости восприняли владельцы офисных помещений.

«Это же не только по нашему объекту, это в принципе по городу. В каждом районе два-три объекта, к сожалению, будут вынуждены платить налог по кадастровой оценке. К нам ходят собственники и жалуются. Говорят, давайте повышать аренду. Это не выход, но мы их тоже понимаем. К сожалению, нет разделения между ставкой по налогу на офисные помещения и на торговые. Торговые же помещения выше по себестоимости, а ставка по налогу одна. Получается, что все «офисники», кто попал под новую систему налогообложения, хотят в массовом порядке обращаться в суды», — рассказала Вера Горшкова.

Увеличение ставок по аренде вряд ли приведет к росту доходов собственников коммерческой недвижимости, считает аналитик рынка недвижимости Уральской палаты недвижимости Константин Октаев. В худшем случае владельцы просто потеряют арендаторов.

«На самом деле, на сегодняшний день малый бизнес, который занимает площади в торговых и бизнес-центрах, находится в непростом финансовом положении. Растущие налоги могут стать аргументом в процессе диалога о повышении ставок, но арендатор всегда вправе отказаться от контракта, который ставит его деятельность за грань экономической эффективности. В прошедшие кризисные годы управляющие компании торговых центров, наоборот, старались не повышать ставки, чтоб сохранить пул арендаторов. На сегодняшний день рынок коммерческой недвижимости находится в достаточно сложном положении, и много свободных площадей, по крайней мере, в офисных центрах. Так что повышение ставки далеко не всегда приведет к повышению доходов собственников недвижимости», — прокомментировал Константин Октаев.

Как правило, после перехода на кадастровую оценку налоговая база вырастает, отмечает председатель комиссии по бухучету, аудиту, налогам и правовой защите предпринимателей при Уральской торгово-промышленной палате Ирина Мамина. При этом сам порядок ее расчета остается неясным многим налогоплательщикам.

«Налоговая база по кадастровой стоимости, как правило, выше, чем по инвентаризационной или балансовой. Когда начался всеобщий переход на кадастровую стоимость, уже это было ясно. Кроме того, кадастровая оценка не учитывает каких-то особенностей объекта, которая может повлиять на его рыночную стоимость. На самом деле, они не равны. Кадастровая оценка — это некая расчетная величина, сам порядок расчета и определения которой абсолютно непрозрачен. У нас есть случаи, когда сумма налогов по офисным помещениям выросла в 10 и более раз», — пояснила консультант по налогам и сборам.

Перечень объектов, которых переводят на кадастровую оценку при расчете налоговой базы, определяет министерства управления госимуществом Свердловской области (МУГИСО). По словам пресс-секретаря ведомства Юлии Вершецкой, в 90% случаях сумма налогов снижается, а не увеличивается.

«На самом деле, из полного перечня объектов, которые перевели на кадастровую оценку, у 90%, наоборот, получилось снижение налога. И только 10% увеличили получение. Каждый предприниматель имеет право оспорить кадастровую стоимость своего объекта через комиссию при Росреестре. Была массовая кадастровая оценка, которая проводилась по всей России в 2014-2015 годах, и, возможно, где-то были допущены ошибки. Для этого комиссию и создали. Если комиссия не принимает решение о снижении кадастровой оценки, то налогоплательщик вправе обратиться в суд. Как показывает практика, суд обычно встает на сторону предпринимателей и снижает кадастровую стоимость», — рассказала представитель ведомства.

Однако кадастровая оценка, как и налоговая база, подлежит пересмотру раз в несколько лет, подчеркивает Ирина Мамина. Поэтому походы в суд могут стать для налогоплательщиков регулярными.

«Важно понимать, что если собственник оспорит сейчас кадастровую стоимость, и суд согласится с тем, что она завышена, и налог пересчитают, то он будет радоваться жизни до следующего пересмотра кадастровой стоимости как налоговой базы. По закону это будет происходить периодически — раз в несколько лет. И все начнется по новой», — добавила председатель комиссии по бухучету, аудиту, налогам и правовой защите предпринимателей при Уральской ТПП.

Отметим, что пока кадастровая оценка применяется только при расчете налога на недвижимость юридических лиц. Для индивидуальных предпринимателей соответствующей законодательной нормы в Свердловской области не принято. Между тем все регионы обязаны до 2020 года внедрить новую систему исчисления имущественных налогов для физических лиц, в том числе по жилой недвижимости. Уже сейчас можно прогнозировать, что это приведет к ощутимому росту фискальной нагрузки.

Валерия Кабанова