Инвестиционные квартиры приносят убытки

По данным портала «Мир квартир», в I полугодии 2017 года средняя доходность от сдачи жилья в аренду в Екатеринбурге составила 6,8% в год (срок окупаемости — 14,7 лет). Это выше официального уровня годовой инфляции в Свердловской области (в мае 2017 года показатель составил 3,8%). Однако аналитики не видят особых поводов для оптимизма. В реальности получить такую доходность практически невозможно. Это обусловлено непрерывным падением арендных ставок, снижением стоимости жилья, а также высокой конкуренцией на рынке.

«Полученные цифры — это самый оптимистичный вариант, в действительности же реальный срок окупаемости средней квартиры окажется еще больше. Важно учитывать, что жилье пару месяцев в год может оставаться без арендаторов. Кроме того, в окончательный прицельный расчет необходимо заложить расходы на налоги, ремонт, возможную замену бытовой техники, различные внештатные ситуации», — заявил гендиректор портала «Мир квартир» Павел Луценко.

Важно учитывать, что на рынке аренды жилья Екатеринбурга наблюдается целый комплекс негативных тенденций. В частности, можно отметить устойчивое снижение ставок. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), этот показатель непрерывно падает с 2012 года. В I полугодии 2017 года аренда однокомнатных квартир в уральской столице подешевела до 2%, двухкомнатных и трехкомнатных — до 7%. Очевидно, что негативная динамика ставок приводит к снижению потенциальной доходности инвесторов. С 2012 года показатель во всех сегментах снизился на 25-30%.

В настоящее время средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Екатеринбурге составляет 17,5 тыс. руб. в месяц (включая коммунальные платежи), двухкомнатной — 21,8 тыс. руб., трехкомнатной — 33,4 тыс. руб.

Еще один негативный фактор — снижение стоимости самого жилья. По данным УПН, в I полугодии 2017 года квартиры на вторичном рынке города подешевели на 2,9%. Если предположить, что инвестор купил жилье для сдачи в аренду и дальнейшей перепродажи, то он в перспективе зафиксирует серьезные убытки. По оценкам аналитиков, в текущей экономической ситуации жилая недвижимость является малоликвидным финансовым активом. Для того, чтобы в сжатые сроки его реализовать, необходимо предоставить серьезную скидку от цены предложения.

Наконец, потенциальный инвестор рискует просто не найти арендатора на свой объект. Дело в том, что за последнее время число квартир в Екатеринбурге, которые сдаются в аренду, выросло практически в два раза. При этом количество потенциальных квартиросъемщиков за аналогичный период времени сократилось.

Во-первых, из-за экономического кризиса в город стало меньше переезжать людей, которые устраиваются на работу (в том числе мигрантов). Во-вторых, чувствительное снижение ипотечных ставок привело к тому, что многое горожане стали отказываться от съемного жилья в пользу получения кредита под залог недвижимости. В-третьих, на фоне падения реальных доходов населения некоторые потенциальные квартиросъемщики приняли решение жить вместе с родителями. Все это в совокупности привело к перенасыщению рынка и стало причиной обвала арендных ставок.

В связи с этим инвесторы пока не спешат возвращаться на рынок, опасаясь получить большие убытки.

«Безусловно, есть люди, которые ранее вложили деньги в покупку недвижимости и сейчас пробуют себя в арендном бизнесе. Несколько лет назад они приобретали квартиры в надежде, что к моменту сдачи в эксплуатацию жилье будет стоить, условно говоря, 2,3 млн руб. Вместо этого в настоящей момент цена составляет 2,05 млн руб. Такие люди чаще всего не готовы сразу выходить из этого актива и принимают решение сдавать квартиры в аренду. Однако они сталкиваются с трудностями. Дело в том, что жилье надо меблировать. Сейчас потребили стали очень требовательными. Как правило, они не готовы ехать в пустую квартиру. Особенно это касается прицентральных районов. Поэтому мы пока не видим, чтобы инвесторы массово возвращались на рынок аренды. Это не явно выраженная тенденция», — заявила президент УПН Ирина Зырянова.

Как отмечают эксперты, инвесторы, которые вложили средства в рынок жилья Екатеринбурга до начала кризиса, оказались в минусе. С февраля 2015 года вторичное жилье в уральской столице в среднем подешевело на 13%, инфляция за аналогичный период времени в Свердловской области превысила 20%. Сдача квартир в аренду не смогла компенсировать эти убытки. После кризиса инвесторы массово ушли с рынка жилья. На сегодняшний день они предпочитаются вкладываться в более рентабельные финансовые инструменты.