Рынок жилья: самые проблемные микрорайоны Екатеринбурга

Вторичное жилье в Екатеринбурге непрерывно дешевеет с февраля 2015 года. Однако аналитики отмечают, что снижение цен происходит неравномерно. Глубина падения в первую очередь зависит от формата недвижимости, количества комнат, качества ремонта, возраста и местоположения дома. Каждый микрорайон Екатеринбурга имеет свои конкурентные преимущества и недостатки, которые напрямую влияют на его привлекательность перед потенциальными покупателями.

На основе данных аналитического отдела ГК «Новосел» ИАА «УралБизнесКонсалтинг» составило рейтинг микрорайонов Екатеринбурга, где с февраля 2015 по февраль 2017 года было зафиксировано самое сильное падение цен. Сразу оговоримся, что в исследование не попали новые территории (Академический, УНЦ, Широкая речка), так как там практически нет старого жилого фонда.

Наиболее глубокое снижение стоимости было зафиксировано на ЖБИ (минус 20%). Сейчас стоимость одного квадратного метра в этом микрорайоне составляет 59 тыс. 703 руб. На втором месте — Уктус (минус 19,6%). Здесь квадрат подешевел до 54 тыс. 805 руб. На третьем — Старая Сортировка (минус 19,2%), где цена квадратного метра упала до 64 тыс. 853 руб.

Стоимость жилья на Химмаше снизилась на 18,8% (до 52 тыс. 222 руб. за кв. м.), во Втузгородке — на 18,4% (до 64 тыс. 301 руб.), на Ботанике — на 17,7% (до 67 тыс. 252 руб.), на Новой Сортировке — на 17,5% (до 57 тыс. 331 руб.), на Эльмаше — на 17,3% (до 59 тыс. 423 руб.), в Пионерском — на 16,7% (до 65 тыс. 807 руб.), в Заречном — на 16,5% (до 63 тыс. 349 руб.).

На Юго-Западном вторичное жилье за последние два года подешевело на 16% (до 62 тыс. 971 руб. за кв. м.), на Вторчермете — на 15,8% (до 55 тыс. 405 руб.), на Уралмаше — на 15,5% (до 59 тыс. 859 руб.), на Автовокзале — на 15,4% (до 66 тыс. 054 руб.), на ВИЗе — на 13,3% (до 66 тыс. 146 руб.). В центре Екатеринбурга «вторичка» упала в цене всего на 8,6% (до 75 тыс. 254 руб.).

Как отметил руководитель аналитического отдела ГК «Новосел» Сергей Меньшенин, падение стоимости вторичного жилья было зафиксировано во всех без исключения микрорайонах.

«Непростая экономическая ситуация в стране, снижение реально располагаемых доходов населения, высокие кредитные ставки оказывают негативное влияние на рынок жилой недвижимости. Объем предложения заметно увеличился, а число сделок купли-продажи сократилось», — пояснил Сергей Меньшенин.

В результате серьезно обострилась конкуренция между различными микрорайонами Екатеринбурга за тех покупателей, которые еще остались на рынке жилья.

Аналитики выделяют несколько факторов, которые влияют на конкурентоспособность того или иного района. Один из самых главных — географическое расположение. В первую очередь имеется в виду транспортная доступность, качество социальной и торговой инфраструктуры.

Ранее начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков заявил, что в отдаленных районах падение цен было более глубоким, чем в тех территориях, которые расположены в непосредственной близости от центра Екатеринбурга.

Еще одним фактором конкурентоспособности городских микрорайонов является качество жилого фонда.

«Чем больше там расположено «хрущевок», «брежневок», «пентагонов», тем быстрее падают цены. Не секрет, что спецпроекты (новые дома, которые были построены по индивидуальным проектам — прим. ред.) или дома с улучшенной планировкой в условиях кризиса являются более востребованным активом среди покупателей. Соответственно, «новые» микрорайоны в Екатеринбурге дешевеют медленнее, «старые» — быстрее», — считает представитель агентства «Недвижимость-К» Михаил Чемякин.

Учитывая все эти факторы, наиболее благоприятная ценовая динамика на вторичном рынке жилья Екатеринбурга за последние два года была зафиксирована в Центре, на ВИЗе и Автовокзале. Наиболее сложная — на ЖБИ, Уктусе и Старой Сортировке. Впрочем, говорить о больших ценовых разрывах в различных микрорайонах Екатеринбурга не приходится. В большинстве случаев разница составляет всего несколько процентов.