Склады попали под удар

Нынешняя неблагоприятная экономическая ситуация в стране продолжает влиять на все сферы бизнеса. Рынку складской недвижимости долгое время удавалось сохранять показатели без особых потерь, однако 2016 год стал одним из самых неудачных для этой категории имущества. По итогам 12 месяцев объем ввода новых качественных помещений в Екатеринбурге снизился на 8%, а доля вакантных площадей выросла до 3,5%. Между тем, по мнению аналитиков, несмотря на некоторое снижение, сегмент складской недвижимости сегодня остается одним из самых устойчивых и по итогам 2017 года может показать некоторую стабилизацию.

Новое предложение

За прошедший год рынок складской недвижимости в России пополнился на 1,378 тыс. кв. м. качественных площадей, из которых в Москве было построено и введено в эксплуатацию 720 тыс. кв. м., в Санкт-Петербурге — 189 тыс. кв. м., в регионах — 469 тыс. кв. м. Стоит отметить, что этот год впервые за кризисное время показал снижение объемов ввода складов в региональных городах. Так, в 2015 году в городах-миллионниках (без Москвы и Санкт-Петербурга) было введено более 600 тыс. кв. м. помещений класса А.

По данным консалтинговой компании Colliers intrernational, наибольший объем ввода среди городов-миллионников, не считая Москвы и Санкт-Петербурга, наблюдался в Екатеринбурге, в Новосибирске, Краснодаре и Владивостоке.

Всего за указанный период в Екатеринбурге было построено 129,87 тыс. кв. м. складских помещений класса А, что на 8% меньше показателя 2015 года, когда в эксплуатацию было введено 140 тыс. кв. м. На сегодняшний день в Екатеринбурге насчитывается 1,059 тыс. кв. м. складских помещений класса А.

По данным аналитиков, на сегодняшний день Екатеринбург занимает третье место по объему строительства складов после Москвы и Санкт-Петербурга. На уральскую столицу приходится 5% от общего объема рынка.

Одной из основных тенденций 2016 года на рынке складской недвижимости в целом по стране и, в частности, в Екатеринбурге, является значительное снижение доли спекулятивного строительства.

«В течение последних трех лет кардинально поменялась структура предложения. Новые крупные спекулятивные проекты не реализовывались. В основном строительство велось в формате built-to-suit, то есть под конкретного заказчика с последующим выкупом объекта или его арендой. Также реализовывались проекты «под себя», когда компании — конечные пользователи складов выступали в роли девелопера — самостоятельно подбирали земельный участок, нанимали подрядчиков и искали финансирование проекта», — рассказал директор по развитию «Логопарк.Ру» Виталий Хиль.

Стоит отметить, что «вымирание» спекулятивных проектов на региональном рынке наметилось еще год назад. Тогда, по его словам, в этом сегменте сейчас можно говорить только о строительстве площадок размером около 10 кв. м. и о складах класса Bit box. Сейчас же строители готовы взяться за возведение такого проекта только при конкретном заказчике, который гарантирует 5-7 лет аренды.

Снижение спроса

По итогам 2016 года суммарная площадь сделок на региональном рынке составила 273,6 тыс. кв. м., что несколько выше показателей 2015 года, когда было сдано в аренду или продано 249,7 тыс. кв. м.

Здесь стоит отметить, что наибольшую активность среди городов-миллионников (без Москвы и Санкт-Петербурга) показал Екатеринбург, где было реализовано 55 тыс. кв. м. качественных складских площадок.

Одной из наиболее значимых сделок на складском рынке Екатеринбурга в 2016 году стал договор по аренде логистическим оператором STS Logistics 14 тыс. кв. м. в логопарке «Пышма». Также сюда можно отнести распределительные центры торговых сетей «Верный», «Спортмастер», «Лента» общей площадью около 100 тыс. кв. м.

Несмотря на это объем сделок в уральской столице продолжает снижаться. Эксперты отмечают, что падение по итогам трех кварталов 2016 года относительно аналогичного периода прошлого года составило 10-15%. По итогам 9 месяцев 2016 года этот показатель равнялся 80 тыс. кв. м. (в 2015 году — 100 тыс. кв. м.). Это объясняется не только кризисными явлениями в экономике, но и тем фактом, что в Екатеринбурге отсутствует достаточное количество качественных складских помещений. Зачастую получается так, что запрос от клиента есть, а предложить нам ему нечего.

Свободные площадки

Основным показателем ухудшения ситуации на рынке складской недвижимости стал значительный рост вакантных площадей. За прошедший год в регионах России (без Москвы и Санкт-Петербурга) количество пустующих помещений выросло с 3,8% до 8,2% (521 тыс. кв. м.). В Екатеринбурге этот показатель вырос незначительно и составил 3,5%.

Несмотря на это уровень арендных ставок продолжает расти. Так, запрашиваемая ставка аренды на региональном рынке за год выросла с 3,3 тыс. руб. за кв. м. в месяц до 3,5 тыс.

Тенденции рынка

Как отмечают аналитики Colliers intrernational, основной спрос в 2016 году был сформирован федеральными сетевыми ритейлерами, такими как X5 Retail Group, «Ашан», «Магнит», «Лента».

«Представители данного сегмента являются основными заказчиками нестандартных зданий с различными температурными режимами для хранения продуктов, которые реализуются в формате built-to-suis. В 2017 году эта тенденция, скорее всего, сохранится», — говорится в исследовании. Эту тенденцию подтверждает и Виталий Хиль.

«В последние годы заметно наращивание объемов строительства, в основном за счет проектов, ориентированных под крупные федеральные сети. В 2016 году построено около 100 тыс. кв. м. таких складов, в 2017 году и в I квартале 2018 года планируется строительство еще 135 тыс. кв. м», — сказал. В. Хиль.

По его словам, сейчас крупнейшими складскими проектами, реализуемыми как федеральными, так и региональными девелоперами в Екатеринбурге, являются «PNK-групп», «РОЛСИ», «Уралстройтэк», Терминал «Чкаловский».

По прогнозам аналитиков, в 2017 году в регионах страны (без Москвы и Санкт-Петербурга) объемы строительства качественных площадей продолжат снижаться, и по итогам года в эксплуатацию будет введено лишь 400 тыс. кв. м. складов класса А.

Как отмечает директор отдела индустриальной и складской недвижимости консалтинговой компании CBRE Антон Алябьев, в 2017 году рынок складской недвижимости продолжит работать в сложившейся конъюнктуре. Объемы ввода будут сокращаться дальше, а новые здания в основном будут строиться под клиента.

Относительно возведения новых помещений, по мнению В. Хиля, в 2017 году тенденция к снижению сохранится. Всего, согласно прогнозам, по итогам года в Екатеринбурге будет введено около 100 тыс. кв. м. качественных площадок.

Аналитики отвечают, что ситуация на рынке остается разнонаправленной. К концу года может быть как рост ставок аренды в пределах инфляции, так и небольшое снижение. Все будет зависеть от объема вакантных площадей: если он сохранится на низком уровне, с учетом возможной ротации клиентов, то ставка может подрасти, если к концу года конкуренция среди складских объектов возрастет — то возможно снижение.