ЖК «Макаровский квартал»: запуск на падающем рынке

Уральская горно-металлургическая компания (УГМК) приступила к строительству элитного жилого комплекса (ЖК) «Макаровский квартал» на территории бывшего мукомольного завода в Екатеринбурге. Общая стоимость проекта оценивается в 7-8 млрд руб. Планируется построить 900 квартир бизнес- и элит-класса общей площадью 170 тыс. кв. м. Как отмечают эксперты, запуск этого проекта несет для УГМК серьезные риски. Ситуация на рынке недвижимости Екатеринбурга остается крайне напряженной. Поэтому нельзя исключать, что потенциальные покупатели не заинтересуются приобретением жилья в новом объекте.

Отметим, что ранее УГМК регулярно переносила сроки запуска строительства ЖК «Макаровский квартал». Летом 2014 года компания завершила снос Екатеринбургского мукомольного завода. Тогда бывший замдиректора по капитальному строительству и инвестициям УГМК Михаил Волков заявлял, что возведение объектов стартует в 2015 году, работы займут около пяти лет.

Первые серьезные проблемы возникли при согласовании проекта в Градостроительном совете Екатеринбурга. В марте 2015 года архитекторы раскритиковали концепцию строительства жилого комплекса на территории бывшего мукомольного завода. Им не понравилась неоправданно высокая плотность застройки и фасад объектов. К июню 2015 года УГМК переделала проект и повторно представила его на рассмотрение Градсовета. В этот раз архитекторы одобрили концепцию застройки. Несмотря на это, реализацию проекта решили отложить.

В апреле 2016 года Михаил Волков на Expo Build Russia заявил, что старт строительства намечен на ближайшие месяцы. Однако затем руководство УГМК снова решило перенести сроки реализации «Макаровского квартала». По всей видимости, это связано с тяжелой ситуацией на рынке жилья бизнес- и элит-класса в Екатеринбурге. Запуск такого масштабного проекта в период кризиса несет серьезные риски для застройщика. Поэтому представители УГМК взяли паузу для того, чтобы в будущем найти лучший момент для вывода на рынок нового продукта.

В феврале 2017 года девелопер объявил о том, что приступил к строительству I очереди ЖК «Макаровский квартал» — трехсекционного жилого дома, которое по плану должно завершиться в ноябре 2018 года.

Следует отметить, что запуск проекта произошел на фоне отсутствия предпосылок для улучшения ситуации на рынке элитной недвижимости Екатеринбурга.

По словам риэлторов, рынок жилья уральской столицы можно условно разделить на три категории: эконом-класс (до 4-5 млн руб.), комфорт-класс (от 4-5 до 10 млн руб.), элит-класс (свыше 10 млн руб.). Самая сложная ситуация в сегменте «элит»: здесь стало раза в три-четыре меньше сделок по сравнению с пиковыми показателями 2014 года. Покупателей в этом сегменте также немного. В сегменте «комфорт» число заключенных договоров купли-продажи сократилось вдвое. Чем выше к верхней границе цены (10 млн руб.), тем сильнее падение, отмечают эксперты.

Существует точка зрения, что квартиры в ЖК «Макаровский квартал» сложно отнести к элит-классу. Застройщик планирует построить на территории бывшего мукомольного завода обычные многоквартирные дома (900 отдельных помещений). Между тем в настоящем классе «элит» общее число квартир должно быть заметно меньше. Чаще всего этот сегмент представляет собой индивидуальные, авторские проекты, где проживает ограниченное число горожан.

Несмотря на негативные тенденции на рынке, УГМК приняла решение начать строительство I очереди ЖК «Макаровский квартал». Представители холдинга рассказали, что финансирование проекта будет проводиться в том числе за счет привлеченных средств дольщиков. Соответственно, при низких продажах гипотетически может возникнуть ситуация, когда у девелопера не хватит финансовых ресурсов для продолжения строительства.

«Работы финансирует компания УГМК. У нас открыто проектное финансирование от Сбербанка. Кроме того, мы планируем использовать средства дольщиков. С февраля 2017 года мы приступили к заключению договоров долевого участия (ДДУ). Первые уже заключены. В настоящее время у нас забронировано около 50 квартир», — сообщил руководитель проекта «Макаровский квартал» Евгений Мордовин.

Впрочем, названные цифры «брони» жилья могут оказаться завышенными. Не секрет, что в непосредственной близости от объекта располагается другой значимый проект УГМК — башня «Исеть», где продаются апартаменты элитного класса. Известно, что здесь даже после сдачи в эксплуатацию в конце 2016 года никакого ажиотажного спроса не наблюдалось, и значительное количество квартир остается пока невостребованным. Поскольку контингент потенциальных покупателей этих двух объектов достаточно близок, то можно спрогнозировать аналогичные проблемы и в ЖК «Макаровский квартал».

Помимо неблагоприятной ситуации на рынке элитного жилья, девелоперу могут помешать индивидуальные конкурентные недостатки этого объекта. Многие из них связаны с «бэкграундом» земельного участка.

Как отмечают отдельные эксперты, на бывших промышленных площадках достаточно редко строят жилье элитного класса. Чаще всего на территории, где ранее функционировали заводы, возводятся объекты сегмента «эконом». Не исключено, что многих покупателей отпугнет «промышленное прошлое» этого объекта.

Еще один потенциальный недостаток жилого комплекса — это два объекта культурного наследия (Симановская мельница и лаборатория), которые запретили сносить застройщику. Многие считают, что они слабо вписываются в единый дизайн проекта УГМК.