«Главный проспект»: Заложник концепции

Все без исключения свердловские девелоперы, которые сделали ставку на развитие сегмента апартаментов, столкнулись с серьезными проблемами. После резкого ухудшения экономической ситуации в России в 2014-2016 годах спрос на этот формат недвижимости в Екатеринбурге стал стремиться к нулю. Число сделок упало до минимального уровня. Оставшиеся на рынке покупатели все чаще делают выбор в пользу обычного жилья. В первую очередь это связано с юридическим статусом апартаментов, который создает серьезные трудности для проживающих.

Одним из примеров не самых лучших продаж в этом сегменте является ЖК «Главный проспект», который возводится в Екатеринбурге в квартале ул. Ленина — Попова — Сакко и Ванцетти — Шейнкмана. В последнее время началась масштабная рекламная кампания по продвижению этого объекта, которая пока не принесла ощутимых результатов.

Причин низкого спроса на помещения в нем несколько. Самая очевидная — экономический кризис и общее падение рынка недвижимости, как в результате снижения покупательской способности, так и из-за исчезновения инвестиционной привлекательности апартаментов. Впрочем, есть у «Главного проспекта» и свои особенности.

Одна из них — затягивание сроков реализации проекта. Согласно проектной декларации, размещенной на сайте застройщика (Ренова-СтройГруп-ТАУЭР), первоначально объект должны были сдать в эксплуатацию еще в III квартале 2015 года. В октябре прошлого года этот срок передвинули на II квартал 2016 года. В июле текущего года в проектную декларацию внесли новое изменение. На этот раз дату сдачи объекта перенесли на 1 февраля 2017 года.

«Ввод здания в эксплуатацию запланирован на декабрь 2016 года. На данный момент продано около 30% площадей», — сообщили УрБК в отделе продаж ЖК «Главный проспект», добавив, что «люди активно ходят, интересуются».

Не самые высокие продажи могут быть связаны и с планировками объекта. В проектной декларации указано, что здесь будет размещено 13 однокомнатных апартаментов, 40 — двухкомнатных, 7 — трехкомнатных, 9 — четырехкомнатных (всего 69 «квартир»). Таким образом, застройщик сделал ставку на крупногабаритную недвижимость, которую в условиях финансового кризиса продать заметно сложнее, чем малогабаритную.

Это особенно важно, учитывая, что стоимость одного квадратного метра в «Главном проспекте» стартует от 150 тыс. руб. Соответствующая информация указана на сайте группы компаний «Недвижимость Урала», которая занимается продажей апартаментов на этом объекте. В результате этих факторов средний бюджет одной покупки в «Главном проспекте» является относительно высоким, что влияет на конкурентноспособность объекта.

Однако ключевой причиной низких продаж является общее снижение интереса к апартаментам на рынке Екатеринбурга. С ней столкнулись абсолютно все свердловские девелоперы, которые реализуют аналогичные проекты. Эксперты признают, что в период финансового кризиса продажи апартаментов упали сильнее, чем в сегменте обычного жилья. В первую очередь это связано с юридическим статусом этого формата недвижимости. В свидетельстве о праве собственности апартаменты обозначены как нежилые помещения гостиничного типа. Соответственно, здесь нельзя получить постоянную регистрацию, а также значительно больше размер коммунальных платежей (в среднем на 15-20%). За водоснабжение покупателю ежемесячно придется доплатить сверху 10%, за тепло — 25%, а за электричество — 27%. Еще один недостаток — неразвитая инфраструктура. Апартаменты, как правило, хуже оснащены детскими и спортивными площадками (в частности, в первой очереди «Главного проспекта» они не предусмотрены, а относительно второй до сих пор до конца не известно, будет ли она когда-нибудь реализована), а также парковками. В этих условиях потенциальные покупатели все чаще принимают решение приобрести обычное жилье, которое не имеет перечисленных недостатков.

Кроме того, в последние годы апартаменты постепенно теряют свое основное конкурентное преимущество — низкую цену. Это связано с тем, что свердловские застройщики делают все возможное для того, чтобы максимально удешевить стоимость обычного жилья. Они «урезают» среднюю площадь квартир, делают ставки на малометражные «однушки» и студии. Эти процессы происходят не только в эконом-классе, но и в сегменте элитного жилья. Еще недавно в Екатеринбурге было сравнительно мало предложений в самом центре стоимостью 150 тыс. руб. за кв. м. Сейчас на некоторых объектах бизнес-класса в центральном районе нижняя планка опустилась до 120-140 тыс. руб.

Стоимость апартаментов в уральской столице практически сравнялась с ценами на обычное жилье. Это привело к тому, что приобретение недвижимости в екатеринбургских апарт-отелях, по сути, потеряло всякий смысл. Как показывает динамика продаж, население оказалось не готово приобретать «полужилье» по цене обычных квартир. По этой причине будущее этого формата недвижимости оказалось под большим вопросом.

Отметим, что проект «Главный проспект» реализуется на территории бывшего корпуса завода по обработке цветных металлов в Екатеринбурге. Построить в этом месте обычное жилье оказалось невозможным. Поэтому трудности застройщика во многом имеют объективный характер.