На вторичном рынке появились квартиры-«долгожители»

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), с февраля 2015 года стоимость вторичного жилья в Екатеринбурге упала на 11%. Однако, по словам риэлторов, эта статистика не всегда отражает реальное положение дел на рынке. Во-первых, практически в каждой сделке имеет место торг (размер скидок может достигать 5-20%). Соответственно, реальные договоры купли-продажи заключаются на абсолютно других ценовых уровнях. Во-вторых, в базе данных УПН достаточно много объектов по завышенной (докризисной) стоимости, которыми покупатели абсолютно не интересуются. Некоторые квартиры безуспешно продаются уже много лет. Они также влияют на общую статистику УПН.

В настоящее время в базе Уральской палаты недвижимости насчитывается 10,2 тыс. квартир и 1 тыс. комнат. Некоторые эксперты считают, что до 50% из этих объектов выставлены на продажу лишь формально. Они по определению не могут быть проданы из-за завышенной стоимости предложения или неадекватных условий обмена. Покупатели никогда не звонят владельцам таких квартир, не проводят осмотр и не пытаются торговаться.

«Можно выделить несколько типов таких продавцов. Первый — люди, которые искренне не понимают ситуацию, сложившуюся на рынке. Они выставляют квартиры по докризисным ценам и удивляются, почему им не звонят. Второй тип — продавцы, которые готовы ждать. Они прекрасно понимают экономическую ситуацию, но не готовы, условно говоря, уступать 300-500 тыс. руб. По их логике, лучше подождать год или даже больше, но сохранить все свои деньги. Третий тип — люди, которые надеются на «авось». Как правило, такие продавцы верят, что именно им в условиях кризиса удастся найти нужного покупателя, который заплатит всю необходимую сумму», — полагает риэлтор АН «Недвижимость-К» Михаил Чемякин.

По его словам, некоторые объекты в Екатеринбурге не могут продать по 2-3 года. Чаще всего, это обусловлено не только неадекватной ценой, но и отсутствием ремонта, расположением в старых домах и другими конкурентными недостатками объекта.

«Иногда бывает, что продавец говорит, что хочет получить за свою квартиру 5 млн руб. и никогда ее не продаст за 3,5 млн руб. Если я понимаю, что он не лукавит, то я никогда не возьму этот объект. Потому что в ближайший год или два продать эту квартиру абсолютно точно не получится. Беда в том, что далеко не все риэлторы понимают, что происходит на рынке. Они часто говорят: «Ну давайте попробуем. Выставим». Таких квартир много. Покупательский спрос просто не замечает эти объекты», — заявил директор агентства недвижимости «ДИАЛ» Александр Дмитриев.

Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков опроверг предположения риэлторов о резком росте числа квартир по завышенной стоимости в последнее время.

«В базе УПН всегда были объекты по цене, которая выше рынка или ниже рынка. В настоящий момент эти пропорции практически никак не изменились. Поскольку объем предложения заметно вырос, то в количественном отношении квартир по завышенной стоимости действительно стало больше. Однако их доля осталась прежней. Когда риэлторы говорят, что таких объектов — около 50%, то это эмоции. Здесь же многое зависит каждого конкретного собственника: готов ли он к торгу, какой конкретно может предложить дисконт и другие важные моменты», — сообщил Михаил Хорьков.

Эксперт считает, что период больших скидок на рынке вторичного жилья Екатеринбурга уже прошел.

«Многие объекты продаются с дисконтом всего 5-7%. Иногда объекты продаются по той цене, по которой были выставлены. Поведение продавцов уже изменилось. Раньше у них была такая тактика: они выставляли квартиру в верхнем ценовом диапазоне, а потом начинали снижать. Сейчас часто объекты выходят на рынок по некой минимальной цене и дают меньшую скидку», — пояснил ведущий аналитик УПН.

Несмотря на это, проблема большого числа покупателей, которые (вопреки ситуации на рынке) не желают снижать цены, по-прежнему остается острой. Они в некоторой степени искажают статистику. В частности, в последнем отчете УПН говорится о том, что за последние четыре недели стоимость одного квадратного метра жилья в центре Екатеринбурга выросла на 2,7%. По оценкам аналитиков организации, одной из причин является как раз рост числа предложений по завышенной стоимости.