Константин Октаев о ситуации на рынке офисной недвижимости

К середине 2016 года рост числа вакантных площадей в Екатеринбурга остановился. Ставки продолжают незначительные корректировки. Если говорить о конкретных цифрах, то уровень вакантных площадей в классе «А» составляет 14%, в классе «В+» — 16%, в классе «В» — 18%. Средний размер арендных ставок в классе «А» — 900-1300 руб. за кв. м. в месяц, в классе «В+» — 930 руб. (на уровне прошлого квартала), в классе «В» — 700 руб. за кв. м. (на 3% ниже уровня прошлого квартала), в классе «С» — 440 руб. (на 4% ниже).

Похожую динамику продемонстрировали цены предложения. В классе «В» средняя цена — 79 тыс. руб. за кв. м. (на 1% выше уровня прошлого квартала), в классе «С» — 60 тыс. руб. за кв. м. (также плюс 1%).

Рынок офисов Екатеринбурга на сегодняшний день остается достаточно сжатым. По итогам I квартала 2016 года в этом сегменте коммерческой недвижимости наблюдается небольшое увеличение общих объемов строительства. Однако если говорить исключительно об активной фазе возведения (незамороженном строительстве), то число таких бизнес-площадей неуклонно снижается. Сейчас их в столице Среднего Урала чуть больше 100 тыс. кв. м., в то время, как количество замороженных площадей — 160 тыс. кв. м.

На рынке готовых офисов особого роста вакантных площадей не было. Управляющие компании и собственники пошли по пути снижения ставок. Тем самым они пытались сохранить пул арендаторов. За минувшие два года ставки упали достаточно сильно. Где-то это даже можно назвать демпингом. Однако, на мой взгляд, этот процесс постепенно завершается. Дальнейшее снижение ставок уже не позволит продолжать эффективно заполнять офисные здания.

Текущая ситуация на рынке значительно отличается от той, которая была в 2008-2009 годах. Прошлому кризису предшествовал этап ажиотажного развития рынка, когда в сжатые сроки сметались все предложения, а также было заявлено много амбициозных проектов на стадии строительства. Тогда собственники не спешили снижать ставки. В связи с этим произошел достаточно стремительный рост вакантных площадей, а лишь затем пошли вниз ценовые показатели. После окончания кризиса 2008-2009 годов рынок стал достаточно сбалансированным. Перепроизводство было локальным. В основном в центре города, где в конце 2011— начале 2012 сдавались несколько крупных объектов, которые, к слову, и сегодня не завершили процесс первичного наполнения. В отличие от 2008-2009 годов, в текущий кризис резкого всплеска роста вакантных площадей не было. Как я уже говорил, это связано с тем, что собственники пошли навстречу арендаторам. В настоящее время ставки и в номинальных цифрах оказались ниже, чем во время прошлого кризиса. А с учетом инфляции — тем более.

Сейчас достаточно сложно прогнозировать дальнейшее развитие ситуации. Это зависит от макроэкономической конъюнктуры. Однако можно с уверенностью сказать, что «золотого дождя» на рынке не будет даже в долгосрочной перспективе. Это связано с тем, что вся постиндустриальная надстройка (сфера услуг, торговля) сжимается. Это общероссийская тенденция. Даже в период макроэкономической стабильности существует больше предпосылок для развития индустриальной составляющей, чем сферы услуг. Поэтому создания каких-либо условий для фундаментального расширения рынка не прогнозируется. Если крупные компании, а также госструктуры, которые нередко строили и приобретали здания для собственной эксплуатации останутся на своих площадях, то малый бизнес на каждого дополнительного работника будет требовать все меньше офисной площади. Этому способствует не только общеэкономическая составляющая, но и растущая налоговая нагрузка. Взамен просто расширения объема предложения на рынке могут проходить разнонаправленные процессы, связанные с небольшим качественным перераспределением спроса и предложения, а также с появлением новых форматов офисной недвижимости (офисы краткосрочной аренды, приближенные к своему потребителю, бизнес-инкубаторы, технопарки). В любом случае, эволюционный путь развития рынка предполагает снижение роли помещения как такового и увеличение роли сервисов, коммуникационных пространств в бизнесе. Стоит лишь добавить, что процесс развития рынка сдерживается в условиях экономической изоляции и замедления включения страны в систему международного разделения труда.

Константин Октаев, аналитик Уральской палаты недвижимости