Цены на «вторичку» диктует покупатель

На вторичном рынке жилья Екатеринбурга произошло значимое событие. Впервые с февраля 2015 года аналитики Уральской палаты недвижимости (УПН) не зафиксировали ежемесячного падения цен. В настоящее время средняя стоимость «квадрата» в городе застыла на отметке 68 тыс. 751 руб. Впрочем, аналитики пока не спешат делать из этого далекоидущие выводы. Во-первых, реальные сделки проходят на совсем других ценовых уровнях, которые зависят от желания и возможностей каждого конкретного покупателя. Во-вторых, предпосылок для роста платежеспособного спроса по-прежнему нет, следовательно, с высокой долей вероятности рынок просто взял паузу перед дальнейшим падением ключевых индикаторов.

По данным УПН, за первые 4 месяца 2016 года средние цены на вторичном рынке жилья Екатеринбурга снизились на 2,8% (с февраля 2015 года — на 10,4%). В мае падение показателя остановилось. Эксперты отмечают, что рынок после длительного снижения нащупал временную точку стабилизации.

«По первым месяцам 2016 года мы видим небольшой плюс по динамике числа сделок. Нельзя сказать, что это означает некий разворот. Средняя цена сегодня не растет и не падает. Пока абсолютно непонятно, куда рынок будет двигаться дальше. Это в большей степени зависит от внешних факторов», — заявил начальник аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.

По его словам, падение средней стоимости «вторички» в Екатеринбурге за последние полтора года позволило временно уравновесить спрос и предложение на рынке.

«По сравнению с пиковыми значениями, вторичное жилье в городе подешевело на 10-15%. По отдельным сегментам эта ценовая «вилка» шире. Динамика снижения сильно зависит от качественной составляющей. В лидерах — старый жилой фонд: «хрущевки» и «брежневки». Новые дома дешевеют медленнее. В результате мы получаем более справедливые ценовые пропорции. Это очень важный процесс, который в перспективе поможет рынку вернуться на прежние уровни», — полагает Михаил Хорьков.

Региональный директор группы компаний «ЛСР. Недвижимость» Руслан Музафаров также считает, что падение цен на вторичное жилье в уральской столице было неравномерным.

«Если в любой квартире есть хотя бы один серьезный минус, то ее сейчас практически невозможно продать. Потому что есть десятки точно таких же квартир без недостатков на той же улице, в том же доме, подъезде. Речь идет о видовых характеристиках, прогнивших сетях, маленьких кухнях, неудачных перепланировках и дизайнерских решениях. Это сильно влияет на итоговую цену. Доходит до смешного. Зачастую «двушка» в центральных районах стоит дешевле, чем «однушка» в новом квартале на Эльмаше. Поэтому все зависит от каждой конкретной квартиры. Высоколиквидное жилье по-прежнему можно продать за 2-3 дня. Отдельные квартиры не могут реализовать по полгода. Там около сотни просмотров и все равно не берут, потому что людей что-то не устраивает», — заявил Руслан Музафаров.

Директор группы компаний «СТРОЙТЕК» Сергей Покровский сообщил, что в текущей ситуации цены на вторичное жилье в Екатеринбурге устанавливает покупатель, а не продавец.

«Могу привести конкретный пример. Приходит человек, который заинтересован в улучшении своих жилищных условий, и говорит: «Вы предлагаете купить эту квартиру за 2 млн 970 тыс. руб. Возьму за 2 млн 700 тыс. руб.». Для того, чтобы аргументировать свою позицию, он заявляет, что в соседнем доме есть аналогичное жилье с ремонтом», — рассказал Сергей Покровский.

Таким образом, реальное падение цен на вторичное жилье превысило цифру 10-15%, о которых свидетельствует статистика УПН. В результате торга продавец может скинуть до 20-30% от первоначальной стоимости квартиры. Такое стремительное падение цен привело к установлению временного баланса между спросом и предположением.

Однако в ближайшее время ситуация может измениться. Платежеспособный спрос в стране продолжает снижаться. Следовательно, в скором времени падение цен может продолжиться. Также не следует забывать про эффект низкой базы. В предыдущие 15 месяцев ключевые индикаторы рынка (число сделок и средняя цена предложения) сократились настолько сильно, что в настоящее время падать еще глубже просто невозможно.