Рынок недвижимости впал в «кому»

Рынок недвижимости Екатеринбурга в 2015 году впал в глубокий кризис. Аналитики зафиксировали снижение ключевых показателей во всех сегментах. При этом ситуация на первичном рынке жилья остается гораздо лучше, чем на вторичном. В секторе коммерческой недвижимости наиболее стабильным сегментом являются склады. Хуже всего ситуация наблюдается на рынке БЦ и торговых центров.

Вторичный рынок жилья

По данным УПН, с конца 2014 года средняя стоимость одного квадратного метра в этом сегменте в рублях упала на 7,7%, в долл. США — на 50%.

По словам директора компании «Этажи-Екатеринбург» Александра Бабушкина, средний срок экспозиции на «вторичке» в последнее время вырос с 2 до 5-6 месяцев. Количество сделок купли-продажи сократилось в 2-3 раза. Основные причины — снижение покупательной способности населения и отсутствие государственной поддержки.

«Госпрограмма субсидирования ипотеки распространяется исключительно на новостройки. Здесь минимальные ставки удалось снизить до 11,4%. На вторичном рынке они по-прежнему сохраняются на очень высоком уровне. Очевидно, что в этих условиях население делает выбор в пользу нового жилья», — заявил Александр Бабушкин.

Таким образом, государство искусственно переориентирует покупателей со вторичного рынка на первичный.

Другой неблагоприятный фактор для вторичного рынка — падение цен на съемное жилье. По данным УПН, с конца 2014 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Екатеринбурге упала на 19%, двухкомнатной — на 17%, трехкомнатной — на 27%. Населению стало выгоднее арендовать жилье, чем приобретать на «вторичке», тем более по высоким ипотечным ставкам.

Новостройки

В 2015 году средняя стоимость одного квадратного метра в этом сегменте упала на 1,3% и сейчас составляет 64 366 за кв. м. (согласно данным УПН). Однако эти цифры не учитывают многочисленные скидки, акции и бонусы, на которые пошли застройщики из-за резкого обвала спроса. Реальное снижение стоимости новостроек в среднем составляет 5-15%. Число сделок купли продажи на первичном рынке жилья Екатеринбурга в среднем сократилось на 30-40%.

По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР) Татьяны Деменок, динамика развития первичного рынка жилья Екатеринбурга в 2015 году оказалась хуже, чем прогнозировали эксперты УПН в конце 2014 года.

«Ровно год назад мы предполагали, что число сделок купли-продажи сократится на 5-10%, стоимость жилья скорректируется до 15%. Если динамику цен мы угадали, то со спросом промахнулись. Число сделок по итогам 2015 года в среднем снизилось на 40%», — отметила вице-президент РГР.

По мнению президента УПН Эдуарда Богданова, негативный экономический фон остается главным фактором, ограничивающим восстановление рынка жилья. Кроме этого, на резкое падение спроса влияет избыточное предложение. Сейчас в стадии строительства в Екатеринбурге находится 2 млн 466 тыс. кв. м. жилья, что всего на 11,7% ниже уровня прошлого года.

Офисная недвижимость

По данным УПН, средняя арендная ставка в офисах класса А снизилась на 18% по сравнению с IV кварталом 2014 года (до 1000-1400 руб. за кв. м.), класса В+ — на 21% (до 920 руб. за кв. м.), класса В — на 8% (до 820 руб. за кв. м.), класса С — на 32% (до 540 руб. за кв. м.).

По словам Эдуарда Богданова, снижение цен на рынке аренды офисов помогло владельцам БЦ сохранить пул арендаторов.

«Существенного роста уровня вакантных площадей не произошло. Снижение ставок на 20-30% позволило арендодателям избежать массового оттока клиентов», — считает Эдуард Богданов.

Руководитель консалтинговой компании «Урал Гермес» Александр Засухин считает, что рынок офисной недвижимости оказался наиболее восприимчив к влиянию кризиса.

«Основу арендаторов бизнес-центров составляют малые и средние компании, которые сильнее всего страдают от негативных тенденций в экономике. Крупные компании стали также оптимизировать свои затраты. Кроме того, в «тучные» годы на рынке работало достаточно большое количество неэффективных компаний (часто посредников), арендовавших площади в бизнес-центрах. С ухудшением экономической ситуации такие компании, как правило, закрываются первыми, оставляя вакантными прежде арендуемые площади», — заявил Александр Засухин.

Торговые центры

По информации УПН, с начала 2015 года уровень вакантных площадей в этом сегменте вырос с 2,2% до 4,1%. Для того, чтобы удержать действующих арендаторов, ТЦ стали массово переписывать ценники.

«Средняя арендная ставка в торговых центрах составляет 2 тыс. 697 руб. за кв. м., что на 11,8% меньше уровня 4 квартала 2014 года. В Центре ставки упали на 2,1% (до 3 тыс. 929 руб. за кв. м.), в региональных ТЦ — на 6,2% (до 3 тыс. 776 руб. за кв. м.), в окружных ТЦ — на 21,7% (до 1 тыс. 711 руб.), в микрорайонных ТЦ — на 15,3% (до 1 тыс. 622 руб.)», — заявил Эдуард Богданов.

Сейчас в Екатеринбурге находится 990 тыс. кв. м. торговых центров. С начала 2015 года в городе сдали в эксплуатацию два ТЦ: «Максидом» (22,7 тыс. кв. м.) и «Пассаж» (64 тыс. кв. м.). Таким образом, общая площадь торговых центров в столице Среднего Урала увеличилась на 9%. В стадии строительства сейчас находится еще 161 тыс. кв. м.

Складская недвижимость

Рынок складских помещений Екатеринбурга также столкнулся с резким ростом вакантных площадей. По данным УПН, с конца 2014 года показатель увеличился практически в 2 раза — с 1,8% до 3,3%. Другой негативной тенденцией является падение арендных ставок на склады, которое в 2015 году в среднем составило 5-7%. Несмотря на отрицательную динамику ключевых показателей, ситуация в этом сегменте недвижимости пока заметно лучше, чем в секторах ТЦ и БЦ.

Сейчас в столице Среднего Урала насчитывается 1,84 млн кв. м. складов. С конца 2014 года в Екатеринбурге было введено в эксплуатацию всего 9 тыс. кв. м. (0,5% от общего объема). И это при том, что объем складских помещений, которые находятся в стадии строительства, за аналогичный период времени увеличился на 36,3% (до 215 тыс. кв. м.). Строительство 129 тыс. кв. м. складов в текущем году было полностью «заморожено». Застройщики решили взять паузу до момента улучшения ситуации на рынке, полагают аналитики УПН.

С III квартала 2014 года арендные ставки в классе А и В+ упали на 5,1% (до 415 руб. за кв. м.), в классе В — на 3,6% (до 350 руб. за кв. м.)., в отапливаемых складах класса С и D — на 9,9% (до 290 руб. за кв. м.), в неотапливаемых класса С и D — на 6,2% (до 165 руб. за кв. м.), в низкотемпературных — на 1,4% (до 560 руб. за кв. м.).

Прогнозы на 2016 год

Эксперты не видят никаких перспектив для восстановления рынка жилой и коммерческой недвижимости в краткосрочной перспективе.

«Мы не прогнозируем улучшение ситуации в 2016 году. Скорее всего, произойдет продолжение плавного снижения цен. Когда будет нащупано «дно» — неизвестно. Это все равно что тыкать пальцем в небо. При оптимистичном сценарии восстановление может начаться только в 2017 году», — заявил президент УПН Эдуард Богданов.

Татьяна Деменок полагает, что восстановление рынка недвижимости начнется только в 2019-2020 годах.

«Сейчас мы наблюдаем кризис, у которого не видно «дна». Во всех сегментах мы наблюдаем отрицательную динамику ключевых параметров. Ситуация на рынке может улучшиться только после окончания экономического кризиса. Для этого необходимы системные изменения», — полагает Татьяна Деменок.

Исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала» Вячеслав Трапезников также уверен, что в ближайшие годы рынок жилья не будет демонстрировать позитивную динамику.

«Ни один эксперт сейчас не говорит, что в 2016 году ситуация улучшится. Скорее всего, в будущем году мы увидим продолжение всех негативных тенденций во всех сегментах жилой и коммерческой недвижимости», — полагает Вячеслав Трапезников.