Купить нельзя арендовать

В Екатеринбурге изменилась структура рынка офисной недвижимости. Доля арендных сделок из-за кризиса значительно увеличилась, купли-продажи — упала. По оценкам экспертов, это обусловлено снижением платежеспособности арендаторов. В текущих экономических условиях они пытаются максимально оптимизировать расходы. Кроме того, рынок коммерческой недвижимости в последнее время практически полностью покинули инвесторы. Поэтому почти вся активность на рынке связана с компаниями, которые намерены арендовать или купить помещение для ведения своего бизнеса.

По словам руководителя департамента коммерческой недвижимости ЦН «Северная казна» Сергея Чупина, число сделок купли-продажи офисов в Екатеринбурге в 2015 году упало на 30-40%, по сравнению с прошлым годом.

«При этом количество арендных соглашений за аналогичный период времени сократилось на 15-20%. Таким образом, уральский бизнес стал массово переориентироваться на более дешевый сегмент. Общее падение рынка обусловлено резким ухудшением экономической ситуации, снижением объема инвестиций (на 30%), удорожанием кредитов, а также структурными проблемами финансового сектора. Эти факторы привели к чувствительному сокращению платежеспособного спроса», — заявил Сергей Чупин.

Еще одной причиной переориентации свердловского бизнеса в сектор аренды является падение ставок.

«За III квартала 2015 года в сегменте «А» они в Екатеринбурге снизились на 17%, «В+» — на 18%, «В» — на 6%, «С» — на 19%. Основной причиной падения ставок стал рост вакантных площадей. В данный момент в сегменте «А» они составляют 18% от общего количества, «В+» — 5%, «В» — 20%», — сообщил начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.

При этом средняя цена предложения покупки офиса в Екатеринбурге практически не изменилась. Поэтому у бизнеса появилась дополнительная мотивация не приобретать, а арендовать вакантное помещение.

По словам аналитика УПН, ухудшение ситуации на рынке продаж офисов началось с 2012 года. Ключевым показателем здесь является число зарегистрированных предприятий в Екатеринбурге.

«До 2011 года этот показатель непрерывно рос, достигнув 145 тыс. компаний. После этого началось снижение. Сейчас в столице Среднего Урала зарегистрировано около 125 тыс. предприятий. При этом общее число офисных помещений все это время непрерывно растет», — пояснил Михаил Хорьков.

Из-за этого дисбаланса рост вакантных площадей в Екатеринбурге начался задолго до экономического кризиса. Его наступление лишь усугубило существующие проблемы.

«С рынка ушли многие инвесторы. Покупать коммерческую недвижимость в Екатеринбурге сейчас невыгодно. Условно говоря, сейчас инвестору намного выгоднее открыть счет в Сбербанке и хранить свои деньги там, чем приобретать офисную недвижимость», — сообщил профессор УрГЭУ, доктор экономических наук Максим Котляров.

Директор УК Real Capital (управляет БЦ «Филитцъ» и «Эльбрус») Владимир Андреев заявил, что новые деловые центры ведут достаточно агрессивную маркетинговую политику, пытаясь переманить клиентов из ранее сданных БЦ. Это также является серьезной проблемой для рынка.

В связи с резким падением объемов сделок свердловские управляющие компании вынуждены максимально упрощать и удешевлять стоимость своих объектов.

«Продаваемые помещения становятся более универсальными. Их легко можно переоборудовать из офисных в торговые и наоборот. Становится меньше перегородок. Кроме того, застройщики уменьшают среднюю площадь офисов. Сейчас наибольшим спросом среди клиентов пользуются помещения от 40 до 80 кв. м.», — заявил заместитель директора по развитию компании «Первостроитель» Алексей Коноплев.

Таким образом, рынок офисной недвижимости Екатеринбурга переживает глубокий кризис. Из-за падения платежеспособного спроса и роста конкуренции многие объекты оказались невостребованными. В этой ситуации застройщики стали максимально адаптировать свои помещения под текущие рыночные потребности: уменьшать площадь или применять более дешевые отделочные материалы. Они стараются максимально охватить существующий на рынке спрос. Кроме того, девелоперы в последнее время все чаще делают ставку на аренду, а не на продажу помещения, так как именно в этом сегменте сейчас заключается подавляющая часть сделок.