Бизнес-центры теряют арендаторов

Макроэкономические потрясения оказали серьезное влияние на рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга. Количество свободных офисных площадей постепенно растет, в то время как арендные ставки либо остались на прежнем уровне, либо демонстрируют отрицательную динамику. По словам экспертов, перспективы развития рынка остаются под большим вопросом. С одной стороны, сейчас наблюдается переизбыток предложения: в Екатеринбурге строится около 300 тыс. кв. м. новых офисов. В то время как объем поглощения в 2014 составил всего 50 тыс. кв. м. С другой стороны, из-за резкого ухудшения экономической ситуации на офисы стал падать спрос.

По данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в 4 квартале 2014 года число свободных офисных площадей в сегменте «В» выросло с 12 до 14%, в сегменте «В+» — с 9 до 11%. В первом квартале 2015 года показатель будет продолжать расти. Пока рынок испытывает инерцию предшествующего периода развития, и уже в ближайшее время негативные макроэкономические тенденции могут привести к более серьезному падению спроса на офисные площади, полагают эксперты УПН.

«Это обусловлено, во-первых, разрывом между ценами предложения и арендными тарифами, который в 2014 году постепенно увеличивался. Во-вторых, повышением ключевой ставки Центробанком РФ. Рост доходности альтернативных вложений должен сократить спрос. По нашей экспертной оценке, около 30-35% покупателей приобретают офисы не для собственной эксплуатации, а в инвестиционных целях, для последующей сдачи в аренду. Многие из них могут уйти с рынка», — полагает аналитик УПН Константин Октаев.

По словам эксперта, за последнее время произошло снижение арендных ставок: в среднем оно составило около 10%.

«Ни один владелец торгового или офисного центра никогда не признает, что у него снизились тарифы. Если завтра скажут, что они упали на 15-20%, то послезавтра к собственнику придут арендаторы и также попросят снизить тарифы. Сейчас офис класса «С» в Екатеринбурге можно снять от 400-600 руб. за кв. м., класса «В» — 800-1100 руб. за кв. м., класса «В+» и «А» — 900-1200 руб. за кв. м.», — сообщил УрБК заместитель гендиректора центра недвижимости «Северная казна» Павел Маслихин.

По его оценкам, количество вакантных площадей в Екатеринбурге в последнее время увеличилось на 20%. Прежде всего пострадали объекты, которые имеют серьезные минусы: проблемы с парковкой, транспортной доступностью, инфраструктурой. Например, бизнес-центры, которые попали в зону так называемого платного паркинга, сообщил Павел Маслихин.

Другой риэлтор, пожелавший остаться анонимным, выделил наиболее проблемные объекты в Екатеринбурге.

«Много вакантных офисных площадей у делового центра Sammit, БЦ «Высоцкий», «Манхэттен», «Вознесенская горка» на ул. Первомайской, «Царский мост» на Декабристов и т.д.», — сообщил эксперт.

К примеру, в БЦ «Манхэттен» сейчас пустуют 24 офисных помещения площадью от 27 до 182 кв. м.

В бизнес-центре «Палладиум» нам также сообщили, что в данный момент имеется достаточно много вакантных мест.

«Практически на каждом этаже можно подобрать подходящий для себя вариант. Площадь, доступная для аренды офиса: от 15 до 260 кв. м.», — сообщили в отделе продаж.

В другом бизнес-центре — «Aston», который открылся в июле 2014 года, также имеются свободные места. На 3-м этаже из 9 офисов на данный момент здесь сдан всего 1, на 5-м этаже из 13 офисных помещений сдано всего 6.

В бизнес-центре «Филитцъ» (открылся в 2012 году) на данный момент свободны сразу 57 офисов от 19 до 533 кв. м.

По словам экспертов, большой объем вакантных площадей обусловлен нестабильной экономической ситуацией в стране.

«Рынок коммерческой недвижимости в данный момент переживает не самые лучшие времена. Арендодатели вынуждены снижать ставки до 20%. Те, кто этого не сделали, жалуются, что столкнулись с большим количеством свободных площадей. Еще одна тенденция — увеличение срока экспозиции. Если раньше можно было сдать в аренду коммерческий объект общей площадь 40-60 кв. м. за две недели, то сейчас на это приблизительно уходит месяц», — заявил директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев.

Таким образом, в последнее время количество вакантных офисных площадей в Екатеринбурге в среднем увеличилось на 20%. По словам экспертов, эта тенденция, скорее всего, в среднесрочной перспективе будет продолжаться. Основные причины негативного прогноза — дисбаланс между объемами спроса и предложения, разрыв между ценами предложения и арендными ставками, а также снижение покупательного спроса в стране.