Недостаток спроса: бизнес-центры привлекают арендаторов акциями и скидками

Сектор офисной недвижимости Екатеринбурга переживает стагнацию. Арендные ставки, номинированные в рублях, не растут с начала лета. В некоторых сегментах ряд аналитиков даже наблюдает их снижение. Как отмечают эксперты рынка, часто оно оказывается замаскированным под различного рода скидки и акции за долговременные договора. Таким образом, в условиях стремительного ухудшения экономической ситуации в стране, падения спроса на коммерческую недвижимость, а также роста конкуренции бизнес-центры Екатеринбурга вынуждены придумывать новые способы привлечения арендаторов.

В частности, бизнес-центр «Клевер», расположенный на улице Машинной, запустил акцию «Арендуй офис — получи «Мерседес-Бенц». На сайте бизнес-центра отмечается, что это предложение не является «стимулирующим мероприятием». Вместе с тем в компании признают, что акция запущена для привлечения клиентов.

«Она связана с тем, что мы хотим привлечь клиентов. Конкуренция по аренде в городе всегда была высокая. Мы же не одни в Екатеринбурге», — пояснили УрБК в бизнес-центре.

На данный момент в комплексе, в который входят 4 здания, готовы предложить для аренды несколько этажей.

Борьбу за клиентов через подобные акции ведут также бизнес-центры, расположенные в центре Екатеринбурга. В частности, БЦ «Высоцкий» ранее объявил «арендные каникулы». По условиям акции, клиент, арендующий здесь крупную офисную площадь, в первые три месяца освобождается от платы ставок.

«Сейчас с арендаторами очень тяжело, поэтому мы решили ввести подобную меру. Нам кажется, что это хороший стимул для того, чтобы выбрать наш бизнес-центр», — сообщили УрБК в БЦ «Высоцкий».

В другом бизнес-центре — «Aston», который открылся в июле 2014 года, также действуют акции для арендаторов. Здесь предоставляют скидку 10% на услуги отеля, который находится в соседнем здании: конференц-зал, русскую баню, сауну, ресторан, тренажерный зал, бассейн и лобби-бар.

В бизнес-центре «Манхэттен» действует акция «Метры в подарок». До 31 декабря 2014 года при покупке любого офиса в БЦ клиент платит около 90% от его заявленной стоимости.

Бизнес-центр «АБС» 30 сентября запустил акцию «Арендуй со скидкой». При заключении договора арендатор до конца 2014 года оплачивает ставки с дисконтом в 25%. Аналогичная скидка в БЦ «Персона Грата» составляет 50%.

Эксперты выделяют несколько причин стремительного увеличения числа скидок и акций для привлечения арендаторов. Самая значимая — стремительное ухудшение экономической ситуации в стране и связанное с ним падение спроса на коммерческую недвижимость.

«Рынок аренды быстрее реагирует на изменение экономической ситуации. Он отражает текущее настроение бизнеса, тогда как рынок продажи — инертный. Сейчас увеличились сроки окупаемости объекта. Так, сегодня срок окупаемости офиса, сдаваемого в аренду, начинает превышать 10 лет. Еще несколько лет назад этот показатель варьировался в пределах от 5 до 8 лет», — сообщил аналитик Уральской палаты недвижимости Константин Октаев.

Вторая причина — увеличение конкуренции на рынке. Рынок офисных центров ежегодно поглощает около 50-80 тыс. кв. м. площадей, тогда как объем их ввода в эксплуатацию, к примеру, в 2013 году был почти в два раза выше. В текущем году ситуация, скорее всего, повторится. Это приведет к росту конкуренции, а,соответственно, к падению доходности вложений в данный сегмент. Сейчас в Екатеринбурге 86 офисных центров, до конца года их число увеличится до 93.

Рост объема предложения привел к тому, что, по данным Уральской палаты недвижимости (УПН), в Екатеринбурге наблюдается значительное количество вакантных офисных и торговых площадей. К примеру, в бизнес-центрах класса «А» их доля составляет 23%, а в наиболее популярных объектах класса «В» — 12%, в офисах класса «В+» — 9%.

Также в УПН сообщили, что в Екатеринбурге в бизнес-центрах класса «А» и «В+» пока не наблюдается снижения среднего показателя арендной ставки. Однако в сегменте «В» она с начала года упала на 12%.

«Аренда офиса в бизнес-центрах класса «А» в среднем сейчас обойдется в 1,3-1,6 тыс. руб. за кв. м. в месяц, «В+» — 1,25 тыс. руб., В» — 0,93 тыс. руб.», — сообщили эксперты аналитического отдела УПН.

Официальная статистика может быть обманчивой, считает заместитель гендиректора центра недвижимости «Северная казна» Павел Маслихин.

«К примеру, нередко владельцы здания сдают свою площадь, предоставив до конца года арендаторам существенную скидку. Формально цена аренды не упала. Однако по факту это не так. Хотел бы подчеркнуть, что ни один владелец торгового или офисного центра никогда не признает, что у него снизились арендные ставки. Если завтра скажут, что они упали на 15-20%, то послезавтра к собственнику придут арендаторы и также попросят снизить тарифы», — сообщил Павел Маслихин.

Несмотря на это, эксперты УПН считают, что ситуация на рынке деловой недвижимости пока остается стабильной.

«Однако это во многом обусловлено инерцией предшествующего периода развития. В ближайшее время негативные макроэкономические тенденции могут привести к серьезному падению спроса на офисные площади», — отметили в аналитическом отделе УПН.

Таким образом, долгосрочная тенденция к постепенному росту ставок на аренду недвижимости, наблюдавшаяся в Екатеринбурге с кризисного 2009 года, прекратилась из-за снижения падения спроса на коммерческую недвижимость и роста конкуренции между БЦ. Сейчас арендные тарифы на некоторые сегменты коммерческой недвижимости в Екатеринбурге либо остались на прежнем уровне, либо демонстрируют отрицательную динамику. Часто владельцы БЦ маскируют снижение под различного рода скидки и акции.