Ипотека по-жесткому

Ипотечный рынок Свердловской области переживает глубокий кризис. В январе-июле 2015 года объемы выдачи займов под залог жилья в регионе упали на 44%. Процент отказов банка увеличился с 20 до 30%. Остальные кредитные учреждения имеют аналогичную динамику. Кроме того, местные отделения банков отмечают снижение средней суммы ипотечного кредита, а также рост числа добровольных отказов от уже одобренных займов. По оценкам экспертов, одной из главных причин негативной динамики всех ключевых показателей является недоступная ипотека на «вторичке»: перед покупкой нового жилья население зачастую продает старое.

Директор управления по работе с партнерами Уральского банка Сбербанка России Татьяна Лобова заявила, что ситуация в Свердловской области с выдачей ипотеки хуже, чем в среднем по стране.

«За первые 7 месяцев 2015 года число сделок в регионе сократилась на 44%, в России — на 40%. При этом в I квартале мы столкнулись с отложенным эффектом конца 2014 года, когда население бросилось массово скупать недвижимость. После этого рынок замер. Без запуска программы субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке объем снижения числа сделок купли-продажи упал бы значительно сильнее», — заявила Татьяна Лобова.

Во втором по величине российском банке — ВТБ — также отмечают негативную динамику.

«По итогам 2015 года мы ожидаем около 80% сделок от прошлогоднего уровня. Если говорить о структуре рынка, то на данный момент 40% приходится на государственную программу поддержки первичного рынка, 50% составляет вторичный рынок, 10% — ипотека для военных», — сообщил управляющий Уральским филиалом ВТБ24 Сергей Кульпин.

По его словам, одним из главных тормозящих факторов для развития рынка является недоступная ипотека для «вторички». К примеру, в Сбербанке новое жилье сейчас можно приобрести под 11,4%, старое — от 12,5-13,5%. В банке ВТБ ставки на новостройку — 11,4%, на вторичный рынок — 13,5%. В частных кредитных учреждениях этот разрыв еще больше (достигает 5-7%). Из-за этого многие продавцы «вторички» не могут реализовать свою квартиру по 6-9 месяцев. Это по инерции отражается на первичном рынке.

«Одним из вариантов изменения ситуации является государственная поддержка «вторички». К примеру, власти могли бы субсидировать процентную ставку, если продавец в будущем намерен приобрести квартиру в новостройке. Это придаст дополнительный импульс рынку. Насколько мне известно, сейчас эта инициатива активно обсуждается», — рассказал Сергей Кульпин.

Подобное нововведение поддерживают не только представители банковского сектора, но и сами застройщики.

«Эта инициатива нацелена на мобилизацию внутреннего спроса. Она может дать положительный эффект. Однако здесь следует тщательно проработать все нюансы. Нужны гарантии, что человек, который по льготной ставке продаст свою квартиру на вторичном рынке, заключит договор долевого участия, а затем его не расторгнет без веских оснований», — заявил коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость-Урал» Руслан Музафаров.

Однако, по оценкам экспертов, эта мера не позволит вернуть число сделок на докризисный уровень. Основная причина — дефицит платежеспособного спроса. Снижение ипотечных ставок не позволит компенсировать резкое падение доходов населения. Кроме того, многих потенциальных покупателей в последнее время сократили или перевели на неполный рабочий день. Поэтому сейчас население психологически не готово к масштабным покупкам. Оно просто боится в текущих экономических условиях брать на себя дополнительные финансовые обязательства.

«Сделки стали длиннее и сложнее. Люди все реже приходят с живыми деньгами. Они так или иначе завязаны на банки, на агентства по продаже вторичной недвижимости. Мы сейчас имеем достаточно сложный портрет покупателя, поэтому стараемся всевозможными акциями мотивировать людей заключить сделки», — пояснил руководитель отдела маркетинга компании «Атомстройкомплекс» Александр Чмелев.

Таким образом, ситуация на рынке качественно улучшится только после окончания финансового кризиса и возобновления роста реальных доходов свердловчан. Программа субсидирования ипотеки для «вторички», которую сейчас активно обсуждают, способна дать лишь кратковременный эффект: она не сможет кардинально повлиять на рынок без фактора улучшения экономической конъюнктуры.