Арендаторы покидают торговые центры

Торговые центры Екатеринбурга ощутили последствия кризиса и снижения покупательной способности населения. Следствием стали падение посещаемости и уменьшение среднего чека, которые привели к падению доходов магазинов. Если 2 года назад большинство из ТЦ Екатеринбурга были полностью заполнены, то сегодня во многих из них появились свободные площади. В ближайшей перспективе увеличение количества вакантных помещений продолжится, а до конца года может достигнуть 8%.

Сохранить высокую наполняемость сегодня удается лишь немногим екатеринбургским ТЦ. Так, очередь на аренду помещений до сих пор есть в «Гринвиче» и «Меге». Но в то же время определилась категория моллов, пострадавших сильнее прочих. Как правило, это центры с неудачной концепцией, которые в кризис потеряли не только значительную часть посетителей, но и многих арендаторов. Так, например, «Сити-центр», «Универбыт», «Фан Фан», «Европа» и «Дирижабль», где сегодня проходимость торговых залов упала в половину, а число вакантных площадей продолжает увеличиваться. Также в пример можно привести районный ТЦ «Ботаника молл», которому удается удерживать покупателей только за счет гипермаркета «Мегамарт» и ресторана быстрого питания KFC на первом этаже, тогда как верхний этаж простаивает без покупателей и арендаторов.

Как поясняет аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили, уход операторов из торговых центров — это не региональный, а уже федеральный тренд. Подобная ситуация наблюдается по всей России.

«Это связано с тем, что с российского рынка уходят многие крупные зарубежные сети, в частности, такие как Seppälä, River Island, Esprit, New Look. Помимо этого, из-за роста закупочных цен сложнее стало работать российским ритейлерам. Ухудшилась общефинансовая ситуация в стране, в связи с чем снизилась покупательная способность населения, и, как следствие, упал уровень доходов арендаторов», — рассказал Г. Тухашвили.

По мнению специалистов, на фоне этого можно спрогнозировать, что количество вакантных площадей будет расти. Если на сегодняшний день по торговым центрам Екатеринбурга их число чуть больше 4% от общей площади, то уже к концу этого года показатель вырастет до 7-8%.

«Вполне закономерен тот факт, что после анализа ситуации на рынке собственники ТЦ города принимают решение о снижении арендных ставок для того, чтобы удержать операторов. Согласно прогнозам, подобная тенденция сохранится, и до конца года ставки снизятся в среднем на 15%», — пояснил эксперт.

По данным Уральской палаты недвижимости, средняя ставка по аренде торгового помещения в екатеринбургских ТЦ закрепились на уровне 74 109 руб. за кв. м. С начала года средние ставки снизились во всех районах города, однако наибольшее падение аналитики фиксируют в окружных центрах, тогда как наиболее стабильная ситуация сохраняется в суперрегиональных и региональных ТЦ.

Также стоит отметить, что сегодня многие собственники торговых центров в попытке сгладить последствия экономического кризиса также начали менять и общую систему оплаты за торговые площади. В частности, в последнее время наиболее популярным способом расчета стала установка фиксированной ставки плюс процент с продаж. Подобный порядок, по мнению собственников, является наиболее оптимальным и для операторов, и для самих ТЦ.

Как поясняют эксперты, при анализе рынка Екатеринбурга справедливо было бы отметить тот факт, что не все торговые центры почувствовали на себе кризисные явления в экономике. Так, например, наиболее комфортно себя чувствуют те ТЦ, которые изначально придерживались продуманной концепции.

«Успех центра в большинстве случаев не зависит от его территориального расположения. Основными факторами, определяющими будущее проекта, являются качество объекта, работа управляющей компании, ее умение наполнять торговый центр, способность грамотно подобрать арендаторов, которые будут привлекать покупателей», — рассказал аналитик Уральской палаты недвижимости Гурам Тухашвили.

Вместе с тем, как заявляет эксперт, нужно понимать, что универсального средства, которое поможет любому ТЦ стать успешным, нет. Для каждого факторы, определяющие высокий доход, разные. Для кого-то удачным вариантом станет создание большой развлекательной зоны, для других — договор с крупным якорем в виде продуктового ритейлера, для третьих — грамотный подбор таких арендаторов, которые смогут привлечь большое число покупателей.

Однако в некоторых случаях ни удачная концепция, ни наличие качественных арендаторов, ни высокая проходимость не могут гарантировать успех торговому центру. Так, например, ТЦ «КомсоМолл», проблемы которого не связаны с общей ситуацией на рынке торговли.

Напомним, в начале октября прошлого года собственники центра отказались от строительства транспортной развязки, предусмотренной в первоначальном проекте «КомсоМолла». В результате действующая схема была признана «временной» и не соответствующей правилам эксплуатации. В итоге ГИБДД перекрыла все заезды на территорию комплекса, и объект оказался фактически в блокаде.

В итоге посещаемость ТЦ сильно упала, а из-за снижения доходов треть всех торговых отделов закрылась. Так, например, руководство гипермаркета «Карусель», который являлся якорем торгового центра, недавно объявило о том, что работа магазина приостановлена на неопределенный срок.

«Можно с уверенностью сказать, что если бы у «КомсоМолла» не было подобных административных сложностей, проблем с менеджментом и со строительством дополнительного подъезда к зданию, его дела бы шли не хуже, чем у других. У него есть развлекательная зона, большой продуктовый ритейлер, к тому же месторасположение самого торгового центра очень удачное», — рассказал эксперт по коммерческой недвижимости Сергей Николайченко.

Вместе с тем, как высказываются многие эксперты, несмотря на нынешнюю ситуацию на рынке и на низкую доходность всего предприятия, торговые центры все равно будут продолжать открываться. Так, например, в скором времени свою работу начнет ТЦ «Пассаж», на конец года запланирован запуск «фэшн-молла» Crystals.

«Нужно понимать, что окупаемость торговых центров очень низкая, а открывать ТЦ в кризис — вообще рискованное занятие. Но несмотря на это, новые торговые центры будут продолжать запускаться, при том что и старые вряд ли уйдут с рынка», — рассказал консультант по коммерческой недвижимости Сергей Николайченко.

По его словам, на данный момент единственная задача многих ТЦ — удержаться на плаву и переждать. После стабилизации ситуации в экономике большинство начнет снова заполняться новыми операторами, а ставки по аренде торговых помещений начнут снова расти.