Кризис меняет стратегию торговых центров

В ближайшие два года в Екатеринбурге обострится конкурентная борьба между торговыми центрами города. В условиях падения трафика покупателей и доходов арендаторов эксперты предрекают существенный передел рынка. В период кризиса, по мнению специалистов, свою долю потеряют объекты коммерческой недвижимости, в концепции которых были допущены ошибки. Они будут быстрее терять покупателей и арендаторов. В то же время укрепятся позиции торговых центров, которые со дня своего основания придерживались стратегии непрерывной реконцепции. Кроме того, из-за насыщенности Екатеринбурга торговыми площадями ввод новых объектов коммерческой недвижимости в 2015-2016 годах заметно затормозится.

Будущее торговых центров Среднего Урала управляющие объектами коммерческой недвижимости обсудили сегодня на конференции в Екатеринбурге. Как отмечают участники встречи, первые тревожные сигналы о надвигающемся кризисе поступили в марте-апреле 2014 года. В эти месяцы от арендаторов стали поступать первые письма с просьбой снизить арендную ставку.

С ухудшением экономической ситуации начинает сокращаться поток посетителей. Как отмечает директор департамента прямых продаж компании «Антивор» Павел Бондаренко, к декабрю 2014 года трафик покупателей в торговых центрах сократился на 30%. В результате упали доходы арендаторов.

Снижение прибыли ритейла в первую очередь отразилось на недавно построенных объектах коммерческой недвижимости. По словам генерального директора группы компаний IDEM Екатерины Гресс, суперрегиональные торговые центры в настоящее время вынуждены открываться с 30-35% загрузкой. На этом фоне, как отмечает генеральный директор ООО «Урал-Гермес» Александр Засухин, сроки ввода новых объектов коммерческой недвижимости могут быть передвинуты. Какие именно торговые центры будут построены с опозданием, эксперт не уточнил.

Вместе с тем в Екатеринбурге на 2016 год запланирован ввод суперрегионального ТРЦ ASTRA mall на проспекте Космонавтов. Стоит отметить, что этот объект планировалось построить к 2015 году. В ближайшие 2 года на улице Славянской должен быть построен торговый центр «Олимп». Не исключено, что из-за кризиса сроки строительства этих двух объектов будут скорректированы.

Уже существующие торговые центры прорабатывают различные варианты загрузки площадей. По словам Екатерины Гресс, к настоящему времени средняя арендная ставка уже снизилась на 20%.

«Многие из торговых центров получили предложения от арендаторов заменить фиксированную ставку на процент выручки с продаж. Я думаю, что это определенный тренд, который вскоре закрепится в отношениях с арендаторами», — считает Екатерина Гресс.

По ее мнению, в ближайшие годы в Екатеринбурге обострится конкуренция между торговыми центрами, которая в итоге может закончится вытеснением с рынка некачественных объектов коммерческой недвижимости.

«Если кризис продлится 3 года, то вполне возможно, что некоторые торговые центры будут закрыты. Я думаю, в первую очередь это коснется некачественных объектов. В Екатеринбурге рынок по насыщенности торговыми площадями занимает первое место по России. На таких рынках идет качественная конкуренция. В этих условиях сокращение в первую очередь коснется устаревших объектов», — сказала генеральный директор группы компаний IDEM.

Александр Засухин, в свою очередь, считает, что первыми в кризис пострадают те объекты, в концепции которых были допущены ошибки. Это могут быть как конструктивные недочеты в самом проекте, так и однотипность развлекательных зон или отсутствие уникальных брендовых магазинов.

«Торговые центры умирают даже не из-за кризиса, а из-за типичных ошибок при разработке концепций, как это произошло с торгово-развлекательным центром «Екатерининский». Если торговый центр вводится по очередям, то каждая очередь должна быть самодостаточной и конкурентоспособной. В «Екатерининском» этого сделано и не было», — сказал Засухин.

Отметим, что кроме «Екатерининского» ошибки при проектировании были допущены в концепции ТРЦ «КомсоМОЛЛ». Въезд в торговый центр был блокирован ГИБДД в прошлом году, так как собственники объекта не выполнили взятых на себя обязательств по строительству дорожной развязки и пешеходного перехода возле своего торгового центра.

По мнению экспертов, справиться с кризисом и повысить конкурентоспособность торговым центрам позволит систематическая (раз в 5-7 лет) реконцепция. Эта мера позволит в первую очередь избежать устаревания объекта, а также своевременно отвечать постоянно меняющимся условиям рынка.

«В последнее время популярной стала стратегия непрерывной реконцепции. Она носит систематический характер. Недостатки развиваться не успевают, и затраты на их устранение небольшие. Я считаю, что идеалом на рынке является торгово-развлекательный центр «Гринвич», который постоянно заботится о своем улучшении. Он сейчас легко обошел «Мегу» и вышел в главные объекты города», — отметил генеральный директор «Урал-Гермес».

В качестве примера он привел появление в ТРЦ «Гринвич» «Парка героев», который позволил торговому центру занять лидирующее место в сегменте развлекательных услуг.

В целом, как отмечают эксперты, в период кризиса рынок коммерческой недвижимости ожидают значительные перемены. Игроки с непрерывной реконцепцией будут со временем увеличивать свою долю на рынке за счет покупателей, которые покидают устаревшие комплексы.

Вместе с тем любой торговый центр в кризис, по мнению специалистов, будет в куда более выигрышном положении по сравнению с бизнес-центрами или стрит-ритейлом.

«Сейчас из числа объектов коммерческой недвижимости сильнее всех страдают бизнес-центры, которые сейчас катастрофически пустеют, страдает стрит-ритейл. Торговый центр продает трафик, где магазины создают синергетику и помогают друг другу», — констатировал Александр Засухин.