Эпоха перемен: рынок жилой недвижимости Екатеринбурга переживает фундаментальные изменения

Аналитики в один голос говорят, что ситуация на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга к началу осени сильно изменилась. В первую очередь это проявляется в приостановке роста цен. Сейчас они в среднем снижаются на 0,1% в неделю. Во многом это обусловлено кризисом в сфере недвижимости. По мнению экспертов, быстрого восстановления рынка не будет. На него давит целый комплекс негативных факторов: введение санкций в отношении российских банков, удорожание кредитных ресурсов, рост курса долл. США, падение уровня доходов населения, введение нового налога на недвижимость. Все это значительно сокращает платежеспособный спрос в регионе. В связи с этим почти все эксперты «Уральского форума недвижимости» полагают, что таким, как раньше, рынок больше никогда не будет. Поэтому его участникам необходимо приспосабливаться к новым условиям работы.

По мнению президента Уральской палаты недвижимости (УПН) Татьяны Деменок, рынок недвижимости Екатеринбурга сейчас переживает стагнацию.

«Примерно до августа в Екатеринбурге был баланс между объемами спроса и предложения. Поэтому цены потихоньку ползли вверх. Так, на первичном рынке они выросли на 7%, на вторичном — на 4%. Однако затем ситуация резко изменилась. Спрос на недвижимость в городе сильно упал, тогда как объем предложения, напротив, значительно увеличился. К примеру, с начала 2014 года в базе данных УПН количество продаваемых квартир выросло на 13%. Для сравнения, в третьем квартале 2014 года объем ввода жилья в Екатеринбурге вырос на 11% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года», — сообщила Татьяна Деменок.

По ее словам, дисбаланс между спросом и предложением приостановил рост цен на недвижимость на первичном и вторичном рынках, а также привел к сокращению числа сделок купли-продажи.

Заместитель главы администрации Екатеринбурга по вопросам капитального строительства и землепользования подтвердил, что объем предложения в городе в ближайшее время будет только расти.

«В этом году мы планируем сдать 1 млн кв. м. жилья. Это более чем на 100 тыс. кв. м. больше уровня 2013. Число возводимых объектов также увеличится примерно на 100 единиц (до 700). Кроме того, хотел бы отметить, что в данный момент объем выданных разрешений на строительство в городе составляет 2,5 млн кв. м. Это исторический максимум», — сообщил Сергей Мямин.

Президент Российской гильдии риэлторов (РГР) Валерий Виноградов уверен, что увеличивающиеся объемы предложения не будут подкреплены увеличением спроса.

«Очевидно, что рынок недвижимости Екатеринбурга таким, как раньше, больше никогда не будет. Введение санкций в отношении российских банков, резкий рост курса долл. США, падение цен на нефть, волатильность фондового рынка, снижение уровня доходов населения, введение налога на недвижимость, удорожание кредитных ресурсов и т. д. — все это значительно сокращает платежеспособный спрос в регионе. Поэтому участникам рынка необходимо приспосабливаться к новым условиям», — полагает Валерий Виноградов.

По его словам, в ближайшие два года эксперты рассматривают несколько сценариев динамики цен.

«В лучшем случае цены стабилизируются: они не будут ни расти, ни падать. В худшем они могут снизиться на 20-30%», — сообщил Валерий Виноградов.

Исполнительный директор УПН Рустем Галеев также поделился своими прогнозами.

«Уральская палата недвижимости рассматривает два варианта динамики цен к концу 2014 года. Первый — произойдет «заморозка» стоимости. Второй — она незначительно снизится. Пока первый вариант кажется мне наиболее реалистичным. В долгосрочной перспективе цены, скорее всего, снизятся. На это повлияет нестабильная внешнеполитическая ситуация. На мой взгляд, для оживления рынка цены должны снизиться на 5-10%. Это полностью восстановит спрос на жилую недвижимость», — уверен Рустем Галеев.

Однако, по мнению вице-президента РГР Константина Апрелева, рынок жилья Екатеринбурга пострадает от кризиса меньше, чем рынки многих других крупных городов России.

«Столица Среднего Урала является одним из лидеров развития сегмента жилого строительства в РФ. Здесь достаточно качественная конкурентная среда. Кроме того, местные игроки более устойчивы к различным кризисным явлениям, чем их коллеги из других населенных пунктов», — уверен Валерий Виноградов.

Шансом для восстановления рынка недвижимости Екатеринбурга является развитие института покупки жилья в ипотеку.

«В первой половине 2014 года доля купленного жилья под залог недвижимости в РФ составила 32%. Это на 7% больше, чем за аналогичный период 2013. За последние пять лет эта цифра удвоилась. На мой взгляд, именно институт ипотеки является основным драйвером роста платежеспособного спроса. К примеру, в США и Европе доля купленного жилья по ипотечным программам составляет 80-90%», — сообщил начальник отдела жилищного кредитования управления по работе с партнерами Сбербанка Иван Жигарев.

Однако ставки по ипотеке в последнее время начали расти из-за дефицита ликвидности российских банков, что снижает доступность этих программ для населения. Кроме того, в стране сейчас наблюдается сокращение уровня доходов населения.

Можно констатировать, что на рынке недвижимости настали непростые времена. Поэтому эксперты советуют игрокам (застройщикам и агентствам недвижимости) разрабатывать антикризисные программы, чтобы как можно мягче преодолеть негативные тенденции.

Евгений Чечкин