Иллюзия закона, или Кто обманывает дольщиков

2013 год прошел под эгидой борьбы с проблемой обманутых дольщиков. Кроме того, что сами пайщики были активны и организовывали различные акции протеста, правительство приняло знаменитую поправку в ФЗ-214 о страховании застройщиков своей ответственности перед дольщиками, которая должна была защитить данную категорию граждан. Однако в начале 2014 года эксперты заговорили о том, что из-за новой поправки данный закон работать не будет. Максимум выгоды, которую из него можно извлечь — PR для определенных депутатов. Правозащитники считают, что никто, кроме них пользы от этого закона не увидит: количество дольщиков растет, как и количество недобросовестных застройщиков.

Напомним, что поправки в ФЗ-214 вступают в силу с 1 января 2014 года. Согласно ему, все застройщики, заключающие с гражданами договоры долевого участия, будут обязаны застраховать свою ответственность перед дольщиками. Законодатель предложил компаниям три варианта страховки: получить банковскую гарантию, заключить договор с коммерческой страховой компанией или вступить в Общество взаимного страхования (ОВС).

Руководитель филиала коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Олег Ярушин считает, что ни один из трех предложенных вариантов страховки работать не будет.

«Задекларированный закон не будет исполняться на практике. Банковские гарантии здесь работать не смогут, потому что это слишком дорогое удовольствие. Что касается страховых компаний, то на своей практике я не раз сталкивался с тем, как они действуют в случае, если им предстоят крупные выплаты — они просто закрываются и увольняют всех сотрудников. Надо сказать, что так поступают не региональные организации, а крупные столичные компании. Так, одна из них исчезла после того, как суд предписал ей выплатить 4 млн, в результате пострадавший остался один на один с исполнительным листом», — заявил юрист.

Стоит отметить, что в случае неисполнения застройщиком своих обязательств перед дольщиками страховые компании будут должны более внушительные суммы. По закону в случае срывов срока строительства объекта каждый дольщик вправе потребовать от страховой компании от 1,5 до 18% стоимости приобретаемого жилья. Нужно ли объяснять, что страховщики пока не рвутся работать со строительными компаниями.

«В январе никто из компаний не смог собрать пакет документов в соответствии с новыми поправками. Можно сказать, что в регистрации договоров долевого участия наблюдался спад. Однако в феврале первый пакет по этому закону все-таки был подан. Правда, страховая компания, которая его подписала, была не местная, а столичная. Стоит отметить, что наши страховщики за круглым столом, посвященном этому закону, заявили, что работать по нему проблематично. Однако сейчас ситуация сдвинулась с мертвой точки», — рассказала представитель Росреестра по Свердловской области.

Таким образом, с большим трудом, но рынок начинает работать по новому закону. Как именно застройщики выстроят свою работу со страховыми компаниями, покажет время. Некоторые эксперты считают, что большинство строительных компаний просто перейдет от договоров долевого участия к жилищно-строительным кооперативам. По таким договорам свою ответственность им можно не страховать. Благодаря таким схемам строительства количество обманутых дольщиков в области неуклонно растет.

Директор комитета по защите прав потребителей Екатеринбурга Андрей Артемьев считает, что подобная ситуация сложилась в поселке Истокский.

«В договорах Истокского после совершения всех выплат гражданин получает не право владения землей, а право аренды на землю. Более того, уже после начала строительства выяснилось, что эти земли уже давно зарезервированы аэропортом Кольцово для строительства взлетно-посадочной полосы для малой авиации. То есть рано или поздно эти дома будут снесены, таким образом, появятся новые обманутые дольщики», — рассказал эксперт.

Олег Ярушин пояснил, что таких примеров в области очень много. Он отметил, что по законодательству РФ нельзя обратиться в суд о сносе дома, пока он не достроен. Поэтому власти вынуждены сначала просто наблюдать, как возводятся незаконные постройки, как граждане покупают в них жилье, и только по завершении данного процесса они могут рассчитывать на поддержку суда. Тем не менее юрист считает, что для того чтобы привлечь застройщиков к ответственности, не надо придумывать новые, никому не нужные, усложняющие работу рынка законы.

«Уже давно есть статья 201 о злоупотреблении положением, есть статья о нецелевом расходовании средств, есть статья о мошенничестве. Для того чтобы призвать к ответственности застройщика, их достаточно. Другое дело, что на практике суд часто принимает странные решения. Так, например, один из екатеринбургских застройщиков, который остановил строительство дома в 2008 году, заплатил по суду штраф 300 тыс. руб. — на этом его обязательства перед дольщиками оказались выполненными, а дом до сих пор не сдан», — рассказал он.

По мнению Андрея Артемьева, все потуги решить проблему обманутых дольщиков нацелены только на создание видимости работы.

«Депутаты не знают и не понимают, чем они занимаются. Можно сказать, что вся их деятельность сводится только к пиару. На деле их законы не работают. Надо уже давно запретить заниматься депутатской деятельностью без юридического образования», — заявил он.

Однако граждане продолжают надеяться на авось и покупают дешевые квартиры у сомнительных юридических лиц. Директор ЦН «Северная казна — 1» Елена Мяло рассказала, что цена 900 тыс. руб. за квартиру кажется людям очень выгодной, ведь комната в Екатеринбурге стоит более 1,5 млн, и они охотно покупают их.

Эксперты отмечают, что никаких механизмов против таких сделок на рынке нет. За счет них армия обманутых дольщиков продолжает пополняться. По их мнению, активная позиция правительства, демонстрирующая готовность решить проблемы обманутых дольщиков, только усугубляет ситуацию. Таким образом, новые поправки в ФЗ-214 ничего к лучшему на строительном рынке не изменят. Недобросовестные компании как строили, так и будут строить, считают юристы. Риэлторы обращают внимание на то, что количество покупателей, сознательно становящихся «обманутыми», также не уменьшилось.

Татьяна Юстус